华发股份(600325)点评：上半年销售同比高增投资聚焦核心城市-奇宝库

投资要点：

    23H1 销售金额达769 亿、同比达+56%、行业销售排名升至第14。根据克而瑞榜单，华发股份2023 年6 月实现销售金额120 亿元，同比-17%；销售面积30 万方，同比-46%；从累计数据看，2023 年1-6 月实现销售金额769 亿元，同比+56%；销售面积248 万方，同比+39%。2023 年以来公司销售同比表现显著强于我们跟踪的50 家房企（销售金额6月单月同比-37%、1-6 月累计同比-5%）。根据克而瑞数据，公司1-6 月销售额全国排名第14 位，较2022 年末继续提升4 名，实现逆境弯道超车。销售端持续强势，源于公司优异的项目区域布局及品牌效应。

    71 亿中标上海松江地块、溢价率10%，项目隐含毛利率高达31%。公司公告，7 月11日，全资子公司太仓华铷商务咨询竞投获得上海松江区洞泾SJS30006 单元04-04、05-01、05-05 号地块，项目权益比例100%，总出让面积为13.01 万方、建面27.3 万方，总成交价70.6 亿元，溢价率为10%；该项目楼面价2.58 万元/平米，考虑到需配建1.4 万方保障房后实际楼面价2.72 万元/平米；而该项目房地联动价5 万元/平米，我们预计隐含毛利率高达31%。公司拿地持续聚焦在核心城市，未来项目去化有保障。2022 年末公司待开发土储386 万平，在建1,385 万平，公司坚持4+1 全国性战略布局，已进驻近50 个城市，主要布局在核心一二线城市。

    三条红线稳居绿档，融资通畅、推进股权再融资预案、融资优势助力积极扩张。2023Q1末，公司货币资金555.7 亿元，同比+1.3%；剔预后资产负债率为66.9%，净负债率72.8%，现金短债比2.0 倍，稳居三道红线绿档。公司于2022 年12 月发布2022 年非公开发行A股股票预案，拟募集资金总额不超过60 亿元，其中华发集团认购金额不超过30 亿元，股权融资方案也将进一步助力公司的逆势积极扩张。

    投资分析意见：上半年销售同比高增，投资聚焦核心城市，维持“买入”评级。华发股份国企背景，近来销售实现快速增长，土地储备充足且聚焦核心都市圈；降负债、去杠杆成效显著，跻身绿档企业，未来成长性、安全性兼具。我们维持公司23-25 年归母净利润预测为30.3、33.2、37.9 亿元，当前价格对应23/24PE 为6.4/5.8X，我们看好公司在行业格局优化中将获得销量和盈利能力的双升，维持目标价15.1 元/股，维持“买入”评级。

    风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，股权融资、项目收购具备不确定性，关注公司近期关于向特定对象发行股票申请文件的审核问询函的回复公告。

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