万科A(000002)：收入稳健增长利润率压力释放-奇宝库

核心观点：

    收入增长稳健，资产处置增厚利润规模。根据公司财报，23Q1 公司实现营业收入684.7 亿人民币（下同），同比+9.3%，归母净利润14.5亿元，同比+1.2%，扣非归母净利润6.5 亿元，同比-40.9%，归母净利及扣非归母净利间差异主要由交易性金融资产等处置收益等带来。

    地产结算规模稳健，利润率压力有所释放。23Q1 公司实现地产结算收入542 亿元，同比+10%，利润规模下降主要由于毛利率下降，而费用率的改善及公允价值变动则有正向贡献。23Q1 公司整体毛利率及扣税毛利率分别为15.4%、11.6%，同比分别下降3.4pct、3.5pct，利润率压力有所释放；公允价值变动净收益贡献3.2 亿元（22Q1 为0.09 亿元）。考虑到公司多年培育的新赛道业务如物流、长租公寓等，这部分资产有望随公募REITs 推进实现价值重估，为报表带来正向收益。

    销售排名提升，扩表积极，拿地具备资金优势。23Q1 公司实现销售规模1014 亿元，同比-5%，全国排名提升至第2 位；新增5 宗土地，总地价161 亿元，对应拿地力度16%，受土拍烈度等影响环比有所下降。

    考虑到公司是头部优质房企， 23Q1 末有息负债较22 年末进一步增长3%，积极扩表为业务发展提供动力，资金实力也将为拿地带来优势。

    盈利预测与投资建议。随着市场及政策回暖，公司开发业务稳健发展，新业务茁壮成长，迎来新的发展机遇。维持公司对应最新一期增厚归母净资产1 倍合理估值，考虑人民币对港币汇率0.88，对应A 股\H 股22.30 元/股\21.49 港元/股合理价值，维持A 股\H 股“买入”评级。

    风险提示。改善不及预期，包括政策改善、居民需求持续性不及预期等；供给侧出清扰动市场情绪；结算规模及利润率不及预期等。

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