还有比房价大跌买完就赔更倒霉的事吗？
那必须有。
最倒霉的，是房买了、钱花了、烂尾了，然后一边要强忍着烂尾楼的恶心，一边还要每月还着烂尾楼的月供，钱房两空……
然而，几乎每个城市里，都有一批这样的买房人，用一位亲历者的话说，每天都像活在炼狱里！
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历时一年多的问题项目风波里，买房人终于等到了一句话：
——买到烂尾楼可退房款！
4月20日，最高人民法院就河南省高级人民法院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》(豫高法〔2023〕36号）做出《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，对于部分条件下购房者退款等优先权做出了规定，该批复自2023年4月20日起施行。
这一刻，开展了长达9个月的保交楼，才真正直击痛点！
老规矩，此次文件主要分为三项内容，划重点：
1、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。
划重点：顺位关系中，建设工程款受偿权 ＞ 抵押权、其他债权。
也就是说，当一个项目出现问题，既欠了工程款，又有抵押和其他债权的话，一旦有钱要优先偿还工程款，其他往后排队。
2、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
划重点：以居住为目的买的房，而且是全款，房屋交付 ＞ 工程欠款、抵押、其他债权。
也就是说，如果项目因为种种问题出现停工，房子已经卖了，买房人已经全款或贷款付了，在法院判定纠纷中，要优先满足房子交付，其它都往后排队。
3、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
划重点：对于交不了房的烂尾房，买房人可以申请退款，且优先于工程欠款、抵押、债权等。
也就是说，如果你买的房子烂尾了，买房人有权解约退房，该项目或房企的资金、资产，先用于退房款。
不得不说，这对于买房人来说，真是个大好消息！
总结下来就是：
还没卖的，优先保护工程方，工程款高于一切！
问题项目，全款或贷款买完，保交付高于一切！
烂尾楼，优先保护买房人，可退房退钱，买房人利益高于一切！
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终于开始救买房人了！
过去两年也一直在救市，怎么救？
先救市——政策面大放松，刺激新增市场；
然后又救房企——给房企贷款、搞钱复活；
保交楼——做纾困资金，把工地复工；
虽然各地也有不同的保交楼方案，但烂尾楼业主始终要排在后面，退房退钱更不可能，除了扯皮和等等等，根本无法得到彻底保障。
这一政策实施后，遇到不靠谱房企，遇到烂尾楼，弱势的购房人就相当于有了“护身符”！
那是不是以后，房子肯定不会出现问题了？大家是不是可以闭眼买了？是不是现在的烂尾房业主们都可以顺利申请退房退钱了？
别着急，政策好归好，执行起来还有很多难点。
关注5点：
1、河南打个样，全国“保交楼”通用。
这个事儿起因，就是河南省高级人民法院向最高人民法院提交了《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》，得到的答复和指示。
无疑也是给其他城市了统一参考标准。很快，这个新政策将会在全国普及。
2、仅限于自住买房，如何界定？
文件只说了适用于自住购房，怎么才算自住为目的？
是家庭首套？首套+二套？唯一住房？对此并没有限定清楚。
3、商业办公用房肯定不在保护范围内；
可以确定的是，自住为目的购房，那必定不包括商业和办公等用房，所以商业、公寓、办公烂尾楼业主们，目前并不享有新政保护。
4、保交付高于一切的前提，是不能出现断供；
文件第二条，保交付请求权高于工程欠款和抵押债权等，前提就是全款，及同意付清全款，但如果贷款出现断供，就不在优先保护范围了；
说白了，就是为了防止去年断供潮的再次发生；毕竟集体断供，不管是领导还是市场、银行等，谁都扛不住。
5、只有烂尾楼能退房退钱，如何界定是不是烂尾？
这一点，实践中能不能执行还要画个大大的问号。
如何鉴定一个项目会持续烂尾、什么叫没有交付可能性？
是停工3个月、6个月，还是停了1年、3年的，叫烂尾？
那三天打鱼两天晒网的，停工3个月复工半个月又继续停工的，每天三五个工人敲敲打打的，算不算烂尾？
这个可能是后续执行中的又一个可能会比较麻烦、比较扯皮的事儿了。
毕竟，有项目停工延期一年多，业主一纸状告开发商，结果却是合理延期600多天。
这不是胡诌，这是真实案例。
真心希望，接下来相关规定也会继续出台更多认定标准和细节，让这些有利于民的新政真正执行到位。
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这两年，身边太多烂尾楼业主的故事，每一个都写满了心酸和无奈。
不得不说，烂尾楼，真的太伤人，甚至可能一次烂尾一生阴影。
不少年轻人，省吃俭用，花光半辈子父母积蓄买房，结果一头扎进了烂尾楼漩涡里，除了一身银行负债，两手空空。
西安灞桥区某盘，2013年到现在烂尾了整整10年，300多户业主无家可归，最终无奈住进烂尾楼，没水、没电、没燃气、没电梯、甚至连厕所都没有。
希望今后，这些场面，从此能在这个世界消失得无影无踪。
希望每一位买房人，都能被诚实、认真地对待！