昨天重要的房地产消息是，深圳在一份文件里透露可售型人才房“突然”取消的事情。
深圳规自局4.6发出一份文件“关于公开征求《深圳市地价测算规则（修订征求意见稿）》意见的通告”。
这里面讲到深圳“原来的安居房、人才房”取消了，改为依照国务院2021年22号文建设深圳的三类公共住房体系——共有产权、保租房、公租房，住建局正在牵头制定相关政策（这里指的是今年1.17深圳住建局发出的包括共有产权房政策文件在内的四份征求意见稿）。这个造成了原有的地价标准不再匹配，为此，规自局需要调整地价测算标准，以求建立与公租房、保租房、共有产权房新的三类公共住房“相适应的配套地价标准”。
大致就是这么个意思，也就是说，这是一份关于地价测算的技术文件，但是公众对这份文件最重要的解读完全集中到这个话题去了：可售型人才房才刚刚推出就要取消了？！或者，可售型人才房真的要取消了？！
我昨晚也发了朋友圈，说可售型人才房这次是“官宣取消”。严格来说，基于上面讲的，这当然不能算是“官宣”（需要住建部门发公告才行）。但是，应该这样说，它进一步确认了可售型人才房即将退出舞台的信号，确凿、有力的信号。
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我从旁观察，发现相当多的人才房买家乃至社会公众对这样的消息都感到很“突然”。但实际上，关于深圳的人才房，从今年1.17深圳出台包括“共有产权房”在内的保障房新政之后，我已经写了不下7篇文章，也自2月以来陆续做了四场讲座及沙龙（华发新城、深铁熙府、星河珑府），其中一个核心意思就是：我推断人才房没有持续性，极大概率卖完现有的存量就会停止。过往参与讲座及认真看文章的小伙伴，我相信对今天的政策不会感到意外，而是在预期之内。
我这里再从最简单的两个维度，为小伙伴们重温一下我有关“人才房会消失”的逻辑。
一方面，深圳公共住房的发展方向已经选择了与国家政策对接。这意味着，历史上的很多“探索”，都将改变。大家看不懂深圳公共住房的过去，自然也看不懂人才住房的未来。网上大量观点在讲深圳“全面转向新加坡”云云，根本都是瞎扯淡，现在的深圳是在和全国统一政策对接。 要说转向新加坡，那也是全国。
这个背后本质上讲就是两个政策体系的“对撞”，深圳在2018年启动“二次房改”，确立深圳至2035年住房大政，公房：私房=6:4，以及三类公房制度设计——（可租可售的）人才房、（以售为主、5折完全产权的）安居房、（面向户籍中低收入者的）公租房。但到2021年22号文，国家政策的三类公房制度设计变为——（无完全产权的）共产房、（面向新市民新青年的）保租房、（面向户籍低收入者的）公租房。
导致了两者不对接，深圳最终在今年1.17发出四份征求意见稿，把原来的安居房改为共产房，新增保租房，优化公租房，选择与国家政策完成对齐。
注意，在1月份的政策里，未提及人才房去留，而是把人才房纳入了“共产房”的概念内涵里，所以当时留下了一个悬念。但是在行内看来，人才房的取消只是时间问题，否则会继续与国家政策对不齐。
看这个政策，要注意把握这个大方向。
02
此是一方面，有的观点坚持，既然深圳把人才房纳入了未来的“共产房”体系，说明也可能继续存在。这要从另一方面来讲，对比政策文本与实践操作，人才房、安居房、共产房这三类最后也只能“存一”，就是那个共产房。
深圳这三类公房都包含大量可售型房屋，但是，三者的规则设计可以说是完全不相通甚至不相容。这意思是说，把它们置于一个概念之下只会是权宜之计，不可能持久。
共产房的本质是政府和个人按份共有，非完全产权，这是目前全国上下一体遵行的政策设计。但是安居房不是，人才房更不是，两者全部都是折扣价之下的完全产权。人才房更是一种“身份房产”，到今天其实是“没有任何政策”的，没有一个统一文件——管理部门2019年出台过人才房的征求意见稿，但是现在作废了。而现在的组织配售和申购政策，完全就是“急就章”，沿袭的直接是安居房的政策（两者其实完全不一样），而且发售以来持续的变动似乎一直没停过，整个看起来更像是政府部门赶紧把它处理掉以后不再想这档子事儿一样。
如果说未来人才房继续存在，那么深圳就会并存几样可售型公房，这会继续造成和国家政策的不对接。从常识理解，如果未来人才房还作为一个房屋类型存在，那么深圳必定要单独出政策规范之，把之前的人才房征求意见稿重新翻出来再征求一回意见。但是没有，相反，从1月至今，很多政策——包括新增卖地公告不再有人才房表述、这一次的地价测算表述也只列共产房，都在很强有力的暗示：未来没有人才房的政策设计了，也没有新增的人才房项目了。
是以，人才房的取消，我认为实是意料中事，不需要惊讶。只是我觉得，与其让大家猜来猜去，预期不定，住建部门还不如干脆公开发一个公告，直截了当的讲清楚人才房取消为好，就像官宣未来停建安居房一样。预期明朗了，啥都好办。
03
我注意到，这个消息甫一出来，有很多准备买人才房的小伙伴们很是慌张，除了是觉得这个消息太突然，还担心“下面的人才房项目没有了”。人在这样的情况下，都难免如此。
但是，我认为，政策讲的是未来的人才房不再新建，就是类似未来安居房停建，但是现存的人才房项目并不受影响，该咋卖还是咋卖。
深圳先前一共大约是批出了30多个人才房项目（有可能实际上比这个还要多），经过去年11月以来这几轮发售，现在还有20来个，详细可见这篇文章《》。
整体看去化情况，还是我们先前的看法，不要只看人才房的弃选率，要看最终去化率。人才房不是卖不动，而是卖得非常好，比商品房好多了。《》。
今天的消息，安居云畔也实现了整体去化率93%，只余少量三房。
关于人才房及深圳房地产的即时讯息，尤其是新发售的楼盘，我都及时更新在小红书上了，大家有兴趣可以在小红书搜索“朱罗纪”关注，欢迎多多互动交流。
这些都说明了，人才房，尤其是两房，在市场上非常受青睐。可能你在各种群里看到，大家嘴上是对人才房有诸多不满，但是实际上身体非常的诚实。只要是地段差强人意，几乎每一个人才盘的两房都会在第一时间被抢光。在价格与利益面前，大家都是一样的现实。
现在这个消息，显然会进一步刺激存量人才盘的销售，会加剧人才盘的争抢烈度。那么，对于下面的20来个盘，要确立怎样的置业思路就很重要。
我个人的几点看法，供买家参考。
1）不要慌张。到目前为止，深圳2023年的人才房一共配售了大约11个项目，8000多套房子，大概占总量的1/4。这个推盘速度已经超过了商品房，我认为下面再加速也超不过现在（过千套的社区也慢慢在减少）。以这样的速度，我认为至少横跨整个2023年度都将是人才房的推盘年（这还不考虑卖不掉的3房）。以年底为计划倒排时间，都可以。从行业的角度说，人才房对深圳商品房短期的冲击是会继续的，但是也是市场可以承受的。
2）两房不要轻易言弃。我知道有一些人才房的买家，选了房子又弃了，如果是必须不可的缘由是对的，但如果是事前没有想清楚，就需要避免。人才房的两房，就像是2020年深圳的商品房打新一样，僧多粥少，中不中靠的是拜杨超越，没有太多你挑选的份儿。而且，人才房未来的供应还不像商品房，它早晚会没有了。所以，如果两房摇号排到了前面，不要轻易言弃，幸运之神未必会一直眷顾到你。
3）三房可以耐心等。这也是我说人才房卖家不要太慌的理由之一。我们前面文章里讲到了，人才房的两房和三房，是热销和滞销并存，两房很好卖，三房很难卖。很难卖的三房未来一定要卖掉，怎么卖掉就是大家要想的问题了。管理部门会想这个问题，因为会涉及到这些资源闲置，也不利于人才战略的推进；卖家也会想这个问题，因为房子卖不掉，会影响资金快速回笼，降低企业效益。买家当然也要琢磨这个问题，如果他们三房卖不掉，会怎么办？是不是慢慢卖，等着“四口之家”像青草一样慢慢长出来？也许那个时间成本会非常久，卖方都不一定等得及。之前我给了四个推测，可能到最后会准一个，也可能一个都不准，但谁知道呢？总之，三房卖不掉越积越多肯定不是办法，最后一定会产生倒逼，实在不捉急的不妨选择等等看。
4）不建议等共产房。我先前已经说过多次，非常明确的看法，人才房是目前深圳年轻人最好的“与深圳长期共同成长”的资产，与商品房相比，人才房不是商品房，胜似商品房。与其它公房相比，人才房＞安居房＞共产房。这个判断事实上不需要我说，看买家们用脚投票就好了，5折的安居房已经搞了那么多年，从来没有这样的疯狂，为何6折的人才房人们抢得像疯子一样。基于深圳的实际情况，未来的共产房可能还真有极大可能会“遭冷眼”。你别看人们在骂起开发商、炒房客的时候都满嘴高喊着“房住不炒”，真的有朝一日“全封闭流转”了，他们可能觉得那个“房住”一点都不香了。这是人性，不要探照！一句话，我个人不建议对共产房抱有太高的期待，京穗的实践已经说明了一切，如果现在有机会上车人才房，就应该现在上。
