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降准还是来了。
3月17号央行发布公告称，在2023年3月27号降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。
这回降准后金融机构加权平均存款准备金率降低到了约7.6%，从而能向市场内释放出6000亿元的长期资金。
鉴于不少人私信问我这次降准会对楼市造成什么影响，所以今天就来集中讲一下。
1
这次降准意义很明确，有刺激宏观经济的成分，同时也有救楼市的心思。
单独对于楼市来说，降准是分两头，一头房企一头购房人群。
房企问题在之前说过太多次，主要就是个区别对待和有色眼睛的问题。
央企国企不缺钱，缺钱的是民营房企，但是银行又本着“严守”业务规章制度的原则，不敢也不愿对债务高企的民营房借钱。
尽管民营房企也有资产抵押物，但是去年8月份来自房企的抵押物就开始出现价格挤压的情况，所以整个金融市场现在就是一个字。
怕。
对于房企这个楼市的供给端来讲，降准更多的是想起到缓解房企的流动性紧张的作用，让房企有钱在保交楼的前提下，积极拿地，好把楼市推到正循环的快车道上去。
但现状是上面知道房企缺水，但放的水却在最后一个环节被截流了。
水流不到大部分民营房企这里，其影响的不仅是土地市场的热度，更关键的还有步步紧逼的债务问题。
今年是房企的偿债高峰期，年内9579亿元的境外外债务一个接一个都要还，紧张到什么程度，保利这样的级别的央企都开始了切割分家了。
2月3号北京产权交易所一次性挂出了保利旗下12家公司的股权转让 公告，这12家公司开发的项目大小高低各不相同，但是却都有一个共同点。
全部是和碧辉园的合资公司
保利割袍断义把12家公司的22.87亿股权打包，碧桂园在3月底底价全部接盘，而这还没算完，未来还有50多个合作项目会分批次逐个“分手”。
保利对自己的分手行为的解释是“为了加速回款优化资金储备”。
这个解释倒也说得通，碧桂园毕竟是民营龙头，前阵子还受到了银行的融资上的滋润，风险应该没有，所以保利单纯的可能只是为了资金的储备而做出的选择，但是其他房企可就不一定的了。
就像经济观察报记者采访某位头部房企区域总裁说的一样：“合作开发现在都十分谨慎，因为谁也不知道同行会在哪天突然就单边破产”
这也从侧面解释了为什么土地市场热度总是热不起来的原因之一。
之前的土拍市场上出现了好地块，一个房企吃不下怎么办，多家一起来，成本分摊有钱一起赚。
本来这个操作是可以助推一下土拍的热度，但自从某大引发暴雷潮出现后，这种操作基本已经歇菜，谁都怕被合作伙伴的一声雷响拉下水。
都被债务搞怕了。
可以说房企这个楼市里的供给端群体现在处于一个两难的境地，既没钱拿地推高地价带动新房多少热度，又得筹钱防范债务违约导致的暴雷。
而想要债务不违约就得有充足的销售回款（融资大部分民企指望不上），但好的销售回款必然是新房市场升温带来的，可新房市场的升温又需要用土拍市场大量资金推高地价地价的带动。
很矛盾，很拧巴。
根据3月15号最新的统计局数据显示， 今年1-2月份，房地产开发企业到位资金21331亿元，同比下降15.2%；国内贷款、外资、自筹资金、定金及预收款以及个人按揭贷款分别下降15%、34.5%、18.2%、11.4%以及15.3%。
财政部的数数据显示，1-2月国有土地使用权出让收入5627亿，同比下降29%。
当所有来钱和融资的口子都在减少资金流入的背景下，土拍很难全面热起来，财政部的数字就很好的证明了这一点。
说回降准，这次降准有点想一举两得的意思，既想让释放出来的资金在土拍市场上当汽油烘热地价，也想让资金在房企这里当灭掉债务暴雷导火索的消防用水。
不管是油还是水，想起到作用还得看银行等一众金融机构是否能高抬贵手。
就像陈奕迅的那首《红玫瑰》歌词唱一样：“被偏爱的有恃无恐 得不到的永远在骚动”。
不解决这问题，那就只能指望被偏爱的那一小撮房企把楼市的热度给带起来了。
2
房企是缺钱等不来钱，而个体是能借来钱却没多少借的欲望。
购房人群现在缺贷款么？根本不缺。
只要你愿意进场买房背房贷，现在放款审批的速度快的不能再快，所以当下的问题是，虽然央行的降准会让下面的商业银行有更多能放出去的资金，但问题是个体们需求量并不大。
央行月度报告写的很清楚，1月份居民住户的短期贷款341亿元，同比少增665亿元，同期居民户中长期贷款2231亿元，同比少增5193亿元。
居民户的短期贷基本等同于消费贷，而中长期则对应房贷。
短长两种贷款数据的双降在一定程度上证明了之前我文章提到的，想要在疫情后的经济环境中搞一鱼两吃很难的问题。
既要促进内需消费又要拉动房价楼市，刀法不精湛是不行的，显然目前的刀法还达到这个水平。
2月份数据也没什么好转，居民户中长期贷款只增加了831亿，环比一月还减少了1400亿。
钱包就是那么大一个钱包，收入预期也没多少上涨空间，想要再一鱼两吃的让个体一肩挑起内需和楼市两个担子，真不行。
这甚至都不是刀法的问题，而是个体负债极限的问题。
现有的商业银行可以释放的房贷额度，就已经超额满足了当下楼市对按揭住房贷款的需求，你再给银行更多资金，也是趴在账面上空转。
个体借不动。
有了这个前置条件再看这次降准，就会发现这波降准对个体而言不简单是可释放的房贷问题，重头戏还是在利率上，降准释放的资金很可能会引导后续出现的5年期LPR的降低。
发力点在这。
无非玩的就是个心理博弈的过程，市场好的时候比如2020年，房贷利率5.8-6.0%高的离谱，结果买房人群还来得及没思考高利率的房子值不值得投资，未来升值空间是否能覆盖利率成本的时候，手机上土拍出现新地王的消息就推送到了屏幕上。
不想了签合同，立马贷款买房，一分钟的都不敢再耽搁。
多高的利率一样是照签不误，只要市场够热，就有愿意源源不断的加入到这个击鼓传花的游戏中来的人。
最后发生的事情大家应该都有印象，眼看楼市热的没办法，整出个房贷额度不够的操作，硬生生用信贷资源的收紧卡主了进场人群的热情。
风水轮流转，现在市场下行，个体对楼市上涨的前景存疑，利率就开始给你点头哈腰了
4.3%不行？那就4.0%，4.0%还不行？那就3.9%甚至3.8%。
就是赌个心态，赌利率降到一定低的时候大家再进场几率。
降准对于楼市购买群体的作用，基本上就是这样，算是个助推器，不断降低的利率就是不断增加的推力。
总之就是要推更多的人进场。
3
房企和购房个体就是这么个情况，一个缺信贷但是得不到，一个不缺信贷但是又不太想要，降准这次针对楼市这边的操作，怕是要拍在马蹄上了。
小总结下，降准可能引发LPR5年期利率降低，但是对楼市的影响还是比较有限，什么降准就起飞的言论可以忽略了。
楼市不可能靠降准能一招翻身，不然前面2022年陆续降低首付100多个BP的操作，岂不是早都让楼市起飞了？
至于其他方面，也挺难起太大效果，2月份的M2同比增长12.9%，达到了近7年以来的新高，水龙头已经拉满，但是市场这个反应吧，就好像舞台上的演员都表演的汗流浃背了，下面还是那一点稀稀拉拉的掌声。
不能说不给一点面子，只能说观众不太捧场。
当然好的一面也不是没有，PMI倒是升到枯荣线上，但PPI还是负，CPI也只有1%，另外就是居民的住户部门存款还在增加。
个体们谨慎消费的那根神经还是没松弛。
好在政府债券融资倒是起来了，过去的1-2月政府债券累计融资超过1.2万亿，创下2017年以来的同期新高。
财政发力靠投资拉动经济这是咱们的老操作，但是一想到债务的问题，就有点头大。
不管你是新基建还是老的大基建，到头来靠卖地的钱还债这个步骤都少不了。
这在某个层面上貌似也是对楼市持续发展的一种另类的肯定。
至少证明楼市这根用到包浆的拐棍，在短期内还是扔不掉。
就这样。
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