不得不说，曾经的“东大仓”如今在楼市中的存在感实在不强。不过当然，这也不妨碍它时不时再整出点动静出来～
今年广州首批8宗集中供地中，增城好不容易排上了两宗！只不过这两宗用地分别位于宁西、派潭，说白了就是存在感低区域中的小透明板块。
但这反而引起人好奇，到底是“何方神圣”了？带着一颗八卦的心，小前线挖了一下当中的宁西地块，发现有点东西～
1
旧村改造新模式？
今天要说的增城宁西地块，位于宁西街沙宁路东侧，编号A23014，占地约17万㎡，计容建面约44万㎡，起拍总价19亿元，折合4308元/㎡。
看到这里，估计有人会一脸问号，一是这个地方比较陌生，二是都2023年了，增城还有4000+元/㎡起拍的宅地……
确实，宁西这个地方虽说属于增城开发区腹地，但位置比永宁还要更往东，楼市约等于真空。
而4308元/㎡的起拍楼面价，大约相当于增城2014年成交的朱村宅地水平，2023年还能遇到，也是惊奇。
当然，小前线要说的并不是这些。看这个地块的轮廓以及卫星影像，有点熟悉的感觉。
确认过眼神，就是2月中旬公布基础数据调查成果的湖中村竹山、社排片区旧改项目，一模一样。
现场看，涉及的旧村社范围内，原有的村民房屋已拆得7788，取而代之的是堆满地上的物流货柜，远看就像快递公司的大本营一样。
△地块内部
比较引人注意的是，旧村社北面、南面都有一片原生态山丘，可见这里的生态环境还不错。
周边现状，主要是一衣带水的百湖村，曾在2020年5月挂网公开选择旧改合作企业，但同年7月突然宣布取消相关工作。
隔沙宁路的另一侧，则是增城开发区用地范围，已落地菜鸟网络、SDP超视堺、富士康液晶面板等多家企业。
△增城开发区
也就是说，如此次宁西地块能顺利出让，开发项目将会为这些企业人员提供就近置业选择。
2
官方点名，旧改+土拍组CP
不得不说，通过政府收储+招拍挂出让土地的模式，完成城市更新的先例不少，但以往主要涉及旧城、旧厂房等用地。
比如黄埔鱼珠旧城、天河吉山沥青搅拌厂、天河中铁物流园等，而旧村采用这种操作相当少见。
其实早在2月初，市规自局发布的《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》（公开征求意见稿）就提到：
旧村庄改造可结合实际情况采用政府收储、合作改造、自主改造等多种模式，多措并举促进区域品质连片提升。
和以往旧改项目普遍引入房地产企业合作改造的模式不同，政府收储模式中政府属于主导角色，负责村民住宅和村集体物业复建安置补偿。
这种模式之下，村集体经济组织不参与土地出让收益分成，后续基本再无与村集体相关事宜，推进效率较高。
不过，这种模式还是要因地制宜，不能简单地复制到其它旧村当中。
具体到地块所属的湖中村竹山、社排片区，按2月中旬公布的基础数据，原旧村社涉及建筑374栋，总建面96692.16㎡，体量不大。
而且两个经济社共有125户576人，绝大部分都是本村户籍，人口数量也不多，复建安置的推进相对简单得多。
△湖中村竹山社、百湖村交界地段街景
另一方面，日前流传的《2023年城中村改造计划》中，增城区共有5个项目在列，其中就提到湖中村竹山社、社排社列为今年新开工项目。
同时，早在去年年初，政府招采网就挂出《增城区宁西街湖中、百湖、湖东片区控制性详细规划》的中标结果，透露结合增城开发区东拓用地需求，推动宁西街湖中村城市更新改造项目需要，启动该片区控规编制工作。
以宁西街湖中村更新改造范围（竹山、社排）与百湖村、湖东村范围为基础，规划编制范围为北至宁西工业园、南至广惠高速、东至仙宁路、西至沙宁路，共363.25公顷。
不过就实际情况来了看，现状仅湖中村竹山、社排两个经济社大致完成拆迁，相邻的百湖村、湖东村暂未见明显的拆迁动静，增城开发区东拓应该要分期进行。
3
变身产城一体，自带小学
其实早在开拍之前，包含该地块在内的湖中、百湖、湖东片区控规就已悄咪咪获批上线。
按照控规文件，片区规划定位“产城一体示范基地”等，建设为宜产宜业宜商宜居的多功能城镇片区。
规划建设用地269.01公顷，其中城市建设用地256.43公顷，以居住、公共管理与服务设施、工业、道路与交通设施、绿地与广场等用地为主。
包括中小学、农贸市场、公交首末站等在内，共规划公共服务设施达155处，其中区域级、街道级、居委级分别5、20、130处。
而宁西沙宁路以东地块所属的湖中村竹山、社排片区，总体包含三大用途，如下图的商住用地（橙色RB）、二类居住用地（黄色R2）、中小学用地（紫色A33）。
其中商住、居住部分配套18班幼儿园、社区养老服务机构、农贸市场等，中小学用地为36班小学。
值得注意的是，正如前面提到，虽然地块本身是旧村改造项目，但通过政府收储+招拍挂的地块，村集体不再参与相关的收益分成，意味着后续开发住宅基本都可正常入市交易。
至于未来开发项目售价多少，同地块没有其它楼盘可供参考。
往西约4.3公里的永宁板块，主要有光大樾云台、中建鄂旅投岭南悦府等，售价1.6万-1.75万/㎡。
对了，宁西地块将在3月23日正式开始网上竞价，是第一批集中挂牌宅地中，最先拍卖的地块之一。
到底最终谁将会成为第一个吃螃蟹的人？我们拭目以待。
