华发股份(600325)：首份定增预案出炉 增厚资本实力未来可期

　　事件

    　　公司12 月5 日晚间发布公告，拟向包括控股股东珠海华发集团在内的不超过35 名特定对象非公开发行不超过63,500 万股（含63,500 万股）A 股股票。

    　　简评

    　　成为股权再融资放开后首个发布定增预案的房企。截至目前，已有12 家上市房企明确表示拟进行股权再融资，华发为首家发布预案的公司。本次公司拟发行不超过6.35 亿股，即不超过发行前总股本的30%。其中，控股股东华发集团认购数量不低于本次定增股份数的28.49%，假设均满足触上限发行和认购，则华发集团仍将保持对公司28.49%的持股比例，珠海华发集团控股股东的地位不变。本次定增拟募资金额60 亿元，拟用于“保交楼、保民生”的房地产项目，包括郑州华发峰景花园项目、南京燕子矶 G82项目、湛江华发新城市南（北）花园项目、绍兴金融活力城项目，以及补充流动资金。

    　　将增厚资本实力，改善财务水平。假设募得60 亿资金（不考虑扣除发行费用），则公司财务指标将均较第三季度末有所改善：

    　　1、现金、归母净资产将同时增加60 亿元；2、资产负债率将由73.1%降至72.0%，“三道红线”指标中，现金短债比将由1.55x升至1.78x、净负债率由79.0%降至69.4%，扣除预收款后的资产负债率由66.3%降至65.0%。公司财务状况和资本金实力明显提升，有助于公司把握新一轮房地产发展机遇。

    　　销售表现行业领先，拿地维持高强度。根据克而瑞，公司1-11月实现销售金额1024 亿元，同比持平，增速在主流房企中排名第二，表现持续超越行业，得益于公司主要布局核心一二线城市的策略。前三季度公司依然逆势保持高拿地强度，前三季度公司累计拿地金额占销售金额比重超54.4%，处于行业较高水平。其中持续加码上海，今年以来上海拿地金额超过260 亿元，占总拿地金额的65%，为未来销售打下坚实基础。

    　　维持买入评级和目标价不变。假设定增在2023 年完成，因股本增加，我们调整公司的盈利预测，2022-2024 年EPS 分别为1.67/1.42/1.57 元。公司主要聚焦核心城市开发，销售具备基本面支撑，我们认为畅通的融资优势将持续转化为公司的可售资源优势，有望助力公司享受本轮行业出清过程中市占率的提升。维持买入评级和目标价13.36 元不变。

    　　风险分析

    　　公司的风险主要体现在结转不及预期、利润率下滑、房地产行业政策放松力度不及预期三个方面。具体而言：1、结转可能不及预期。公司当前可结转资源充沛，但项目进度不一，且可能受到疫情防控政策的影响，最终体现在报表端的收入将最终依赖于报告期内的交付状况，因此存在结转不及预期的风险。2、利润率可能下滑。

    　　随着近年来土地成交价格抬升，但销售价格受市场下行不利影响，行业普遍存在毛利率压缩的问题，公司也受其影响，报表端的利润率可能持续承压。3、房地产行业政策放松力度可能不及预期。当前政策对房地产市场下行的容忍度在提升，政策放松将紧绷“房住不炒”之弦，因此可能延迟公司的销售恢复进度。