碧桂园的年会，开得有点晚。
2月16日，董事长杨国强、总裁莫斌跟一众管理层等人开了整整一天的年度总结会。
董小姐独家了解到了一些有趣的信息，写几点感受，在此分享给大家。
一、金句
杨国强比往年说的更细致了，可能是身在高位，又经历了市场的下挫，心有戚戚，大有谆谆告诫之感。
会上，他说了不少金句。
1、地产是日不落，是永远存在的行业。
2、碧桂园怎样才能卖得好？不能靠便宜和降价才卖得好。
3、我们在一个城市的销售比例为什么不能占到50%呢？
4、接下来买地时，要买一二线城市利润好、绝对卖出去房子的地；要买三四线城市有竞争力、改善性房子的地。
5、贪污是最大的亏本生意。
6、利润是你为别人干了好事，别人给的报酬。
7、要有不冷的马桶，要贴墙纸，绿化要有叶子的颜色，常年的植物。
杨国强谈了很多，但是，其中发射出一个最强烈的信号：
碧桂园要重新启动重资产类的投资，开始积极拿地。
并且，拿地的重心会往一二线核心地段走，三四线则继续重改善。
「我们一定要买地，发展才是硬道理，不发展就是死路一条。」莫斌说。
过去一年，碧桂园至少一半以上的项目聚集在三四五线城市。
不过，接下来，他们还要做一二线城市产品端的独立研发。
一二线城市似乎是永远的正确，是最后的抗跌所与试金石。
董小姐的感受是，大型开发商的战略为何越来越趋同了呢？
二、市场判断
那么，碧桂园对市场的判断究竟怎么样？
董小姐打听了下，碧桂园内部对2023年的市场判断，至少基调比去年乐观。总结来说：
市场要复苏了，但复苏的过程一定会分化。
1、市场需要半年左右的修复，23年下半年进入一个弱复苏的阶段；
2、一线和强二线城市，预计在今年上半年就可以筑底；弱二线和三四线城市，将会在全年处在一个陆续筑底的过程中；
3、城区明显优于郊区，自住优于文旅（除海南），住宅优于商办；
4、政策会稳住地产，促进需求，防止风险；
5、市场端，量价相对平稳，是一个前低后高、弱复苏的状态；
6、土地规模会有所回落，分化会更加明显；
7、地产行业属于深度调整，头部房企会走出阴霾，重振旗鼓。
他们已经看到了市场窗口，发现了市场回暖复苏的迹象。
「春节前后这段时间，三四线城市的回暖复苏非常明显。」
莫斌在公司内部说，2023年，碧桂园要打好「翻身仗」。要勒紧自己，绞尽脑汁，挤钱找钱。
三、亲自选拔一批区域总
昨天的年会上，碧桂园各个区域总们都分到了一个会后作业：写一份述职报告，交给杨老板。
述职报告里最重要的就是让区域总们写两个内容：
1、过去的一年，你做了什么？
2、今年，你会怎么做？
这项任务是杨国强亲自提出来的，并且他每一份都要自己看。
根据述职报告，结合各个区域的经营数据，集团会从中挑选出一批干得不错，且「德才兼备」的区域总裁。
公司允诺说，要分配给他们「更大的权力，更大的空间，更大的平台。」
真想知道，大礼包到底是有多大啊。
「这份述职报告请大家一定认真，要实事求是，因为这份述职报告，主席和联席主席会一份一份的去看！」莫斌再次提醒说。
要干大事的节奏，果然在碧桂园，能文能武都很重要。大家好好写吧。
述职报告看似简单，其实想写得出色，很不简单。更何况它会成为一场选拔赛的敲门砖。
四、务虚与反思
碧桂园越来越走「务虚」风了。
之前已经开过好几场务虚会。这次年会上，据说，又要求集团管理层，今年每个季度就要开一次务虚会；要求所有区域总每个月就要开一次务虚会。
内部开始强调市场分析的重要性，这些务虚会的任务之一是做好市场分析。「我们很多问题都因为高速发展被掩盖了，市场分析也是。」
务虚会上，他们还讲到了很多反思。
其中有一个有趣的反思，来自组织变革的频繁。
很多碧桂园的朋友说，其实，碧桂园每一次的组织变革都是落后于市场变化的，「都是马后炮」。这样的组织变革太不稳定了，一会儿拆分区域，一会儿又合并，搞得大家人心惶惶，在不安全感中度过好几个月。
关于这件事，莫斌在昨天的年会上，特意做了反思。
他说，以后公司的组织变革一定会有前瞻性，稳定性，让大家有安全感，这是今年要做的一项重点工作。
「我们的组织变革不会再有大的变动了。我们会给区域更多的授权，还会启动区域的奖金池。」他说。
其实，开发商的管理架构频繁变动，在去年一年的地产舞台没少上演。与之一起飞舞的，还有无数职业经理人的简历。
行业低迷，大家各怀心思。如今，终于有公司开始正视此事对组织系统性的杀伤了。
另一个反思是，碧桂园发现自己在过去的一年，很多时候都是被考核驱动了，变成了被动管理，为考核而考核。
今年，如果发现碧桂园总部与地方形成不了共识，但是经过充分的讨论，总部下达命令之后，就会要求下面无条件的去执行，出现了任何问题都由总部来承担。
也就是说，2023年，碧桂园集团总部会承担起更多责任，避免秋后算账，强调下面做向上管理。
五、未来一定是现房销售
「现房销售一定是大势所趋」。
这个内部判断似乎有点小激进，脑洞比较大。董小姐问了问，感觉碧桂园已经在为未来现房销售的趋势，提前铺路了。
科技建造这件事，现在是杨老板的心头好。其实，这件事算是为未来现房销售时代，提前布的一步棋。毕竟，速度更快，更安全，成本更低。多的不说了，懂的自懂。
据说，碧桂园总部附近有一个主打科技建造的试验田项目，房子是机器人盖的，该项目由杨国强亲自管，目前已经交房。
六、过去一年，无尽唏嘘
杨老板每年都有题字送给总裁的习惯。
2023年，杨国强给莫斌送了一幅字，这幅字是「向前看」。
回首2022，莫斌在公司内部说，我们管理层预见到了市场的下行，也做了相应的准备，但是，没想到市场下行的这么惨烈，超出了我们的预期。也让我们付出了惨重的代价。
他承认，为了保生存，去年新增投资过低，碧桂园付出了很多利润折损的代价。一些区域总一味降价，保现金流。
接下来碧桂园的重点是，修复资产负债表，以及，守住资产价值。很多资产可以在市场上行或回暖的时候，再去处置。「好女嫁个好价格。」
过去一年，这家公司很少有时间去讲企业文化，很多人都在想每一天、每一个月怎么活下去。
内部的声音说，有的公司是「听话」文化，后面变成「不说话」文化，最后到了「免责推诿」文化，我们不能做这样的公司。
「碧桂园强调讲真话的文化。」
公司管理层的感受是，苦难只能由少数人承担。「当时觉得把公司的艰难，告诉下面人的时候，以为大家会产生斗志。结果发现大部分人其实是没有斗志的，大部分人就躺下了。」
话说回来，纵观整个行业，碧桂园已经是少数没有暴雷的民企了。
相比管理层的笃定，很多一线人员在过去一年，对行情的低迷，对未来的不确定性，有更实实在在的体感。
董小姐觉得，他们在意的是一饭一蔬，是能不能睡个好觉，是当下的确定性。个体的职业命运总是与公司的发展脉搏相吻合，谁又能真的经得起不间断的大浪淘沙。
定力非常重要，不管个人或公司。无论如何，当一家公司从上至下，愿意打开自己，坦诚面对得与失，或许是一个好的开始吧。
期待碧桂园的新变化。
董小姐微信号missdon0811
加好友备注就职公司与职位❤️
PS：董小姐的公号《照面》，点击关注哦
前文阅读：
