引言
疫情后首个春节，地级市迎来返乡潮，多个城市新房成交量止跌回升，但是整体市场仍处于同环比双降的下行态势。政策宽松和疫情褪去等多重利好下，一二线城市率先出现短暂回暖迹象，但是宏观经济面仍未出现大规模好转，客户信心回归仍需时间。
政策市场
01
房地产政策延续宽松态势，湖南坚持房住不炒
2023年1月，我国房地产政策延续宽松态势。中央层面，金融支持房地产业持续发力。全国住房和城乡建设工作会议定调，2023年房地产工作要要融入党和国家事业大棋局，要以增信心、防风险、促转型为主线，并具体提出大力支持刚性和改善性住房需求、保交楼保民生保稳定等“十二条”措施。央行、银保监会发布新政，允许地方政府因城施策自主决定阶段性维持、下调或取消首套房商业性个人住房贷款利率下限，并召开主要银行信贷工作座谈会提出，实施改善优质房企资产负债表计划，开展“资产机会”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动。住建部部长倪虹强调，对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来，对于购买第二套住房的，要合理支持等。
地方层面，本月地方出台房地产调控政策53条，较上月小幅减少。其中，宽松性政策48条，中性政策3条，紧缩性政策2条。从政策内容来看，多地将促进住房消费、保障房企合理信贷资金需求等列入稳经济保增长重要工作任务，供需两侧支持性政策全方位出台，具体举措主要包括优化“四限”、实施差别化信贷政策、发放购房财税补贴、加强住房公积金贷款支持、优化房企预售管理、鼓励房企开展让利促销活动等。
湖南省方面， 1月28日，湖南省人民政府门户网站发布《湖南省政府工作报告》。其中关于房地产报告提出，今年要健全住房保障体系，坚持房住不炒，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，支持刚性和改善性住房需求，探索长租房市场建设，着力解决新市民、青年人等住房问题。湖南坚持促进房地产市场健康发展的思路不变， “房住不炒”依旧很明确，不会因为楼市压力大而有所改变。“房住不炒”和真正推进住房需求的释放，两者其实并不矛盾。
1月长沙出台四大政策，两大政策为增加购房指标，分别为二胎以上家庭增加一套购房指标以及人才落户后缴纳社保/个税可直接购房；两大政策为节省购房时间和资金成本，分别从个贷倍数提升和下降住房首付进行放松。新政对长沙今年政策走势定调，首次官方确认四限的松动，一定程度上增强楼市预期，这也是推进真正住房需求释放的政策支持。
土地市场
01
整体市场：土地市场回归冷淡，1月供求量低位
结束年末集中性工地和成交后，地级市土地市场回归冷淡，1月土地市场供求量低位。全省地级市经营性用地新增供应99宗，供应面积同环比均达到6成以上，成交55宗，成交面积同比仅小幅下降，平均溢价率3.54%，成交楼板价处于中低位水平。
分土地属性来看，涉宅地为1月供求主力，占比达到8成以上，其中商住地供求占比均达到5成左右。
分城市来看，供应方面，各城市普遍处于供应低位，同环比齐跌的趋势，仅湘潭单城市供应量超过50万方，但较去年同期跌幅仍达到3成，其中娄底、常德、张家界和湘西供应量处于极低位，均下降到个位数水平。
成交规模方面，岳阳成交突破百万方，娄底和永州接近百万方，虽然整体市场仍处于下跌之势，但同比跌幅远小于供应规模跌幅。
成交楼面地价方面，最高为岳阳市场，成交楼面地价1671元/㎡，仅4个城市楼面地价超过1000元/㎡，整体成交价格处于市场低位，环比跌幅近2成，但相较于去年同期市场，仍是有较大上涨。
湖南省十三个地级城市土地供求价同环比
02
重点地州市主城区土地市场
常德无供应，底价成交2宗住宅地
1月主城区（鼎城区、武陵区）无新增经营性用地供应，底价成交2宗纯住宅地，位于鼎城区，由常德市西湖区全域文化旅游运营有限责任公司摘得。
株洲、湘潭、益阳、岳阳、衡阳、邵阳......(略)
新房市场
01
整体市场：春节返乡客户刺激部分城市止跌回升
1月恰逢春节假期，首个疫情后假期，地级市返乡规模人群较大，各大楼盘推出优惠大促抢收客群。但是整体来看，此次春节返乡置业潮不甚理想，市场信心未复，购房者入市意愿不高。大促之下，地级市整体新房市场均价跌破“6”字头，但成交量仍呈现同环比双下行之势，其中环比跌幅近1成，同比大规模腰斩。
各城市新房市场表现不一，其中与长沙邻近的湘潭、株洲、益阳及岳阳成交规模回落，而自身人口强势的衡阳回升明显，郴州受益于广深回乡客影响下小幅回升。
02
各重点地级市11月新房供求比
1月重点城市整体供求比为0.42，各城市均供小于求，一方面是春节假期相关部门放假，另一方面则是年末推售房源较多，待售库存房源处于高位。
03
重点地州市商品住宅价格对比分析
1月湖南重点地级市中，仅衡阳和益阳价格环比上升，其它均有所下降。春节优惠大促，房企让利抢收客户，在年末回款大促的较低位基础上进一步下探，4城价格跌至“6”字头以下。
04
湖南重点地级市商品住宅库存对比
由于1月市场供小于求，各城市库存量均有所下降，降幅在10万方以内，但受制于流速下降影响，去化周期则呈现上升之势，其中湘潭去化周期上升最大，整体去化周期达到64个月高位，株洲上升2个月，其它去化周期基本持平。
05
各重点地级市11月商品住宅供求量价分析
株洲：供求量价齐跌，均价跌至近一年谷底
本月株洲主城区商品住宅供求量价齐跌，供求量同比腰斩，环比跌幅均在2成左右，价格跌至近一年谷底，堪堪维持在“6”字头。
常德、湘潭、益阳、岳阳......(略)
06
重点地级市普宅成交面积段和总价段结构分析
成交面积段小幅下移，总价段下移趋势更明显
1月成交面积段套数占比变化……（略）
1月成交总价段套数占比变化……（略）
房企排行
2023年1月湖南可对比城市来看，同比跌幅虽然仍在扩大，湘潭跌幅甚至搞到89%，但受春节假期影响明显。同比去年春节月份可以看到，部分城市止跌，甚至湘潭TOP10房企业绩上涨80%，衡阳涨幅也高达37%。
市场总结
政策市场
房地产宽松政策持续加码、宽松预期持续增强，中央和地方层面持续发力。湖南坚持“房住不炒”的同时，推进实际住房需求的释放，长沙1月多个政策连发，对购房者刺激较大，短暂的提振了市场信心。
土地市场
结束年末地级市集中性工地和成交后，土地市场回归冷淡，1月土地市场供求量低位，多个城市主城区0供求。
新房市场
1月恰逢春节假期，部分城市止跌回升，但是整体来看，新房成交量仍呈现同环比双降之势，市场信心未复，购房者入市意愿不足。
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