*监测周期2022年1月1日-31日
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本月观点：
本月数据快报：
政策与热点
央行、银保监会：大力支持首套，建立首套利率动态机制。1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。住房和城乡建设部部长倪虹表示：对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。
发改委：推动大型易地扶贫搬迁安置区融入新型城镇化实现高质量发展。近日，国家发展改革委联合财政部、中国人民银行、住房和城乡建设部、国家乡村振兴局等18个部门印发《关于推动大型易地扶贫搬迁安置区融入新型城镇化实现高质量发展的指导意见》，其中提到，加快搬迁人口市民化进程，推进有序落户城镇。充分尊重搬迁人口落户城镇意愿，因地制宜制定具体落户办法，提高户籍登记和迁移便利度，鼓励支持有条件有意愿的搬迁群众进城落户。积极稳妥推广新市民居住证制度，推动城镇基本公共服务逐步覆盖未落户搬迁人口。依法保障已落户城镇的搬迁群众在迁出地农村的合法权益。
上海：新城建设必须把人民安居乐业放在首位。2023年上海市新城规划建设推进协调领导小组会议召开。上海市委副书记、市长、市新城规划建设推进协调领导小组组长龚正指出，当前五个新城建设已进入全面发力、功能提升的关键时期，要全面贯彻落实党的二十大精神，按照市委部署，乘势而上、开足马力，紧紧围绕独立的综合性节点城市定位，突出新城之“新”，加快把新城打造成为全市经济发展的重要增长极、辐射长三角的战略支撑点。
上海：延长“房产税试点”暂行办法有效期。暂行办法显示，征收对象是指上海市居民家庭在该市新购且属于该市居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在该市新购的住房，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%。
上海市人民政府：《上海市提信心扩需求稳增长促发展行动方案》。
• 其中提出，自2023年1月1日至2024年12月31日，继续按照50%幅度减免增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户的资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加等“六税两费”。
• 全面提速“两旧一村”改造：落实“两旧一村”改造实施意见和支持政策，优先将零星旧改、小梁薄板房屋改造以及中心城区周边和五个新城等区域的“城中村”纳入改造计划，2023年完成中心城区零星旧改12万平方米，实施旧住房成套改造28万平方米，启动“城中村”改造项目10个。支持刚性和改善性住房需求，落实临港新片区、五个新城人才住房支持政策，满足房地产企业合理融资需求，保持土地平稳供应并优化结构，确保房地产市场平稳健康发展。
• 大力引才聚才留才：全面落实各类人才计划和政策，进一步完善住房、教育、医疗等政策和服务，大力吸引和留住各类人才。实施人才安居工程，加大保障性租赁住房建设筹措力度，加快构建“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系，支持企业利用存量土地建设宿舍型保障性租赁住房。
住建部：加快住房公积金数字化发展。1月10日，住房和城乡建设部印发《关于加快住房公积金数字化发展的指导意见》。《意见》表示，到2025年，住房公积金数字化发展新模式基本确立，数据资源体系和平台支撑体系更加健全，数字化管理新机制、服务新模式、监管新局面、安全新防线等初步形成，数字化管理服务能力和水平显著提升，智慧住房公积金发展取得新突破，服务事项“网上办、掌上办、就近办、一次办”更加好办易办，住房公积金事业高质量发展取得明显成效。
商品住宅市场特征
商品住宅市场
1月，上海商品住宅市场受春节假期影响，供应规模骤降，成交面积及均价小幅下滑。此外，政策端暖风频吹，节后多地下调首套贷款利率，上海也强调支持刚性和改善性住房需求，若有实质性政策出台，同时在大量供应预期入市的情况下，“小阳春”可期。截止2月1日，第八批次入市的29个项目中，已公示20盘，9盘触发积分制，其中位于前滩格力海德壹号入围积分高达100.85。本月总供应42.57万平方米，环比降80.66%，同比降75.15%，成交量为101.39万平米，同比降22.33%；受成交结构影响，全市成交均价下跌至68670元/平米，同比升10.91%。
商品住宅-成交排名
1月，位于嘉定区嘉定主城板块的越秀保利嘉悦云上项目为商品住宅成交面积冠军，该项目于第七批次入市，入围积分56.2，是总价段400-600万的刚改产品，户型为三房及四房。
公寓市场
受春节假期影响，1月公寓市场供应规模大幅下降，成交面积小幅下滑，成交均价持续走高 ；本月供应面积为36.45万平米，同比降幅75.71%，成交面积为91.94万平米，同比降幅18.1%。本月成交主力项目多位于外郊环，同时，内环内豪宅项目集中入市，成交均价上升至69806元/平米。
公寓市场-成交排名
1月，公寓市场销售冠军为嘉定区嘉定主城板块的 越秀保利嘉悦云上 项目。本月成交TOP10项目中，8盘均触发积分制，另有两盘上期触发积分制，均为热门产品。
别墅市场
1月，受春节假期影响，上海别墅市场供给规模大幅下滑，供应面积为6.12万平米，环比降73.72%，成交规模环比降33.56%，同比降48.3%，受成交结构影响，成交均价下跌至57622元/平米，同比降6.08%。本月成交TOP10楼盘多位于外郊环、郊环外，均价较低。
别墅市场-成交排名
1月，别墅市场销售冠军为位于嘉定区安亭汽车城板块的万科掌心湖原舍项目。该项目是第六批次上市叠墅项目，均价49470元/平米，未触发积分制。
商品住宅存量
1月，上海商品住宅存量环比下降8.14%，去化周期缩短至6.4个月。
上海各环线商品住宅存量
1月，上海商品住宅内环内存量占比降0.64百分点，内外环存量占比升0.06百分点，外郊环占比降0.82个百分点，郊环外占比升1.39个百分点。全市商品住宅存量仍集中在外环外区域，其中郊环外存量占比达40.53%，外郊环存量占比40.24%。
上海各区域商品住宅存量
1月，浦东新区仍为存量最大区域，主要为临港区域积压项目，其次为金山区和奉贤区，长宁区住宅存量最小。
市场结构性成交分析
成交区域结构
1月，成交区域结构中，嘉定区、青浦区和闵行区成交量位于榜单前三，其中虹口区成交均价最高达178057元/平米。
成交板块结构
1月，嘉定主城板块为成交榜首，其次为徐泾和顾村板块；其中，嘉定主城板块的越秀保利嘉悦云上为成交主力，均价为42905元/平方米；徐泾板块的象屿招商蟠龙府项目为成交主力，均价为60704元/平方米；顾村板块的建发熙和府为成交主力，均价为47540元/平方米。
成交环线结构
1月，外环外仍为成交主力，其中外郊环成交占比上升7.59百分点，郊环外成交占比降3.18百分点，中外环成交占比降9.78百分点，内中环成交占比降6.36百分点，内环内成交占比升11.72百分点。
成交环线结构-项目排名
1月鸿印里为内环内销量冠军，成交均价10.99万元/平方米；静安天悦为内中环销量冠军，成交均价10.99万元/平方米；中外环，中企云萃森林项目销量最高，成交均价为10.65万元/平方米；外郊环，越秀保利嘉悦云上为本月商品住宅销售冠军；郊环外，日月光伯爵天地汇景华庭项目为本月商品住宅销售面积冠军。本月，外郊环商品住宅成交量显著上升。
成交总价结构
1月，上海300-500万总价的项目为市场成交主力，成交占比较12月升8.05百分点；其次是500-800万总价段，成交占比升1.88百分点；200-300万总价段项目的成交占比降3.75百分点，800-1000万总价项目占比降9.58百分点，1000万以上总价的豪宅项目成交占比升4.06百分点。本月800万以上总价段成交占比整体走低。
成交总价结构-项目排名
1月，总价300-500万的项目销售占比最高，其中销冠是位于嘉定主城板块的越秀保利嘉悦云上项目；总价500-800万元项目中，吴泾板块的象屿招商公园1872项目销售面积最大；安亭汽车城板块的万科掌心湖原舍项目在总价800-1000万元的商品住宅中销售面积最大；江宁路板块的鸿印里在总价1000万以上项目中占比最高。
成交均价结构
1月，均价3-5万元的商品住宅为成交主力，占比38.85%，较12月增加12.12百分点；均价5-8万元的商品住宅成交占比32.91%，降5.14百分点；均价8-10万元的商品住宅成交占比降9.04百分点；均价10万元以上的商品住宅成交占比上升6.06个百分点，近三个月持续走高。
成交均价结构-项目排名
1月，均价3-5万项目的成交量最高，其中嘉定主城板块的越秀保利嘉悦云上在该均价段内销量最高；均价5-8万元项目中，位于徐泾板块的象屿招商蟠龙府销量最高；均价8-10万的项目中，位于七宝板块的皇都花园销量最高；均价10万元以上的项目中，位于大宁板块的静安天悦销量最高。
成交户型结构
1月，从成交户型上来看，仍然是90-120平米成交套数最多，占总成交量的61.43%，较上月增加4.39百分点；90平米以下新房成交占比降2.94百分点，120-140平米成交占比降2.14百分点，140-200平米成交占比升0.73百分点，200平米以上新房成交占比降0.05百分点。
成交户型结构-项目排名
1月，90-120平米户型销量最高，位于嘉定主城板块的越秀保利嘉悦云上项目在该户型段成交第一；90平米以下的面积段中，位于徐泾板块的中铁虹桥逸都项目成交量最多；140-200平米的面积段中，位于江宁路板块的鸿印里项目销售面积最大；200平米以上的面积段中，位于黄浦滨江板块的绿城外滩兰庭项目销售面积最大。
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