根据《证券期货投资者适当性管理办法》及配套指引，本资料仅面向华创证券客户中的金融机构专业投资者，请勿对本资料进行任何形式的转发。若您不是华创证券客户中的金融机构专业投资者，请勿订阅、接收或使用本资料中的信息。
本资料难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。感谢您的理解与配合。
祝福各位投资者朋友兔年大吉，业绩长虹！！
— 华创多元资产配置研究组
报告摘要
一、投资摘要
回乡见闻：河北衡水
1. 相较于3年以前，老家的生活环境有明显的改善，主要体现在街道更加整洁、胡同全面硬化以及健身活动场所增多。
2. 土地转租给承包大户，棉花种植面积下降，玉米和小麦种植面积增加，所释放的部分农村劳动力进城务工。
3. 亲戚家00后小朋友们，大学毕业以后工作成家趋于保守，不再扎堆一线/二线城市，尤其青睐一边在体制内工作，一边考研。
回乡见闻：河南淅川
4. 由于本县的“强财政弱经济”特点，县城收入整体受影响不大，农村在外务工人员也并未出现因疫情无法外出的情况，收入受一定影响。
5. 县城消费受疫情影响的程度比全国情况要小得多，消费复苏空间不大，放开后复苏明显，强财政的状况下，大城市消费业态下沉将比较顺畅，目前越来越高的客单价业态正在下沉。
6. 房价长期横盘，销售不温不火，住宅销售在2020-2021年受影响很小，2022年销售下滑，房价下降体感在10%左右，住房需求比较稳定，普遍预期房产市场仍将长期横盘。
回乡见闻：贵州贵阳
7. 贵阳密集的路网和偏高的消费倾向利好城市商业。疫情对市内商业冲击有限，但景区景气度明显下降。
8. 公务员和教师仍是贵阳最热门职业，总体竞争程度变化不大，结构上职高教职明显变卷。
9. 贵阳城市扩张速度明显下降，近十年房价未见大波动，曾占主流的本地开发商已被头部房企取代。
二、风险提示
回乡时点处于农闲期间，回乡见闻覆盖样本不足，个人认知分析能力有限
报告正文
回乡见闻：河北衡水
老家在河北衡水农村，紧邻滏东排水河，是一个不到500口人的小村落。2019年过年回去过一次，2020年和2021年因为周边疫情没有回来过年。相较于3年前，老家的生活环境是肉眼可见的改观了，最明显的莫过于街道的整洁程度和胡同的硬化， 还因此成为衡水市的人居环境“样板村”。
新冠疫情高峰期间，老家流行的毒株引发的症状相对较轻，母亲和周围邻居的反应仅仅是头疼和浑身酸疼，村里高龄老人的健康并未受到明显影响，这其中也有村里积极让大家注射疫苗的功劳。母亲和村里的绝大部分人都打了三针疫苗。村里医生基本是按照常规感冒发烧开药，尚可应对新冠感染引发的各种症状。
与临近的邢台地区类似，老家也遇到了天然气供给不足的问题，无法保证全天取暖需求。天然气价格也从2.6元/立方米上涨至接近3元/立方米，加上针对“煤改气”的到户补贴政策力度下降，冬季取暖成本增加，促使住户增配电暖气/电褥子或者安装冷暖两用空调。更有甚者，少数住户恢复烧热炕的取暖方式，每天下午4-5点左右，空气中弥漫着烧柴产生的烟味。
春节期间，远途回来过年的人没有明显增多。截止初三（1月24日），村里停的汽车约为35辆，只有3辆挂着北京车牌，2辆挂着石家庄车牌（冀A），其余挂的全是衡水车牌（冀T）。这些车辆都是燃油车，以德系和日系为主，国产车不足三分之一，价格在10万至30万之间。有些人家是一辆燃油车，再搭配一辆电力三轮车加装车棚，纯电新能源汽车几乎看不到。
除了远途回来的人没有增加，村里人举家迁入市区，不回老家过年的也大有人在，部分原因是儿女把父母接进城，另一个部分更重要的原因是，很多人家把土地出租给村里的承包大户，然后进城务工。老家每亩地每年租金不超过300元，三口之家把6-10亩的土地全部出租（隶属不同的生产队，人均土地亩数有差异），每年的土地租金收入大致为1800-3000元，家庭的主要收入来源更加向进城务工倾斜。
把土地出租给承包大户，一方面是单个家庭放弃了经济作物（主要是棉花）的种植，改种玉米和小米，从中释放出来的劳动力转向市区的建筑装饰、运输以及零售等行业；另一方面是承包大户受限于自身资金不足，无力采购适用于经济作物的大型机械，只能扩大玉米和小麦的种植面积，以量补价来保证自身租种土地的经济效益，这些品种已经有成熟的农业机械配套，客观上也不需要大量雇佣出租土地的农民来从事耕作。
不同于过去20年进城务工人员，需要在城市扎根立足，现在这些离开土地进城的人年龄普遍在30岁甚至35岁以上，没有进城之前已经在村里结婚生娃，进城的主要目的是增加收入，而非在城市成家立业。相应的，买房的需求下降，取而代之的是租房的需求、入学就医的需求增强。
市区一套两居室的租金大致在700-900元/月，一般私人企业的工作岗位的平均月薪大致2000-2500元左右，市区的新房均价7000-7500元/平米，二手房均价6500-7200元/平米。过去一年时间里，市区新房均价基本高于衡水城区——2019年衡水市确立“一湖两城多组团”的空间结构，冀州撤市设区，成为城区副中心。
亲戚家00后的小朋友们，本科毕业以后选择回到市区，一边准备考研，一边在事业单位上班。由于家里已经在市区买了房子，在工作上给予帮助，所以他们大学毕业以后，尽管主观上还想继续考研，或者向一线/二线城市发展，但是并非毫无退路。父母对自家孩子的预期也在调整，主要考虑两点：1. 一线/二线城市的安家成本过高，并且有各种无形的门槛和障碍，尤其是教育和医疗方面；2. 当地自家可动用的关系更多，可以更有效的支持自家孩子的发展。
受限于回村的时点，所见所闻肯定不够全面，也肯定存在一些不足，但是老家呈现的整体印象是，外在环境向城区靠拢，内在土地和个人的联系被削弱，这些人在支撑城区劳动力的增量需求，但是他们需要的更多是公共服务，而非住房。进入城区的第二代趋于保守，对于继续向一线/二线城市发展不抱太高预期，更倾向在老家附近的县市寻求体制内或者国企的工作。
老家可以贡献劳动力进城的原因是土地转租，表面上看承包大户可以耕种的土地面积更大，但是因为放弃了棉花等经济作物种植，实际耕种效率的提高并未转化成实际产出的提高，或者说是劳动生产率的提高，自然无法通过提高土地租金，或者雇佣工资支撑老家的收入增长。这时候劳动力进城，实际上是一种无奈的选择，也是一种现实的必然。
回乡见闻：河南淅川
淅川县简介：
（1）经济相对落后，人均可支配收入较低。人均可支配收入由于近几年财政支持提升飞速，但2021年仍仅有23340元，低于全省和全市平均水平，远低于全国平均水平。
（2）财政自给率极低且支出刚性较大，2021年一般公共预算收入12.16亿元，支出60.9亿元，财政自给率为19.97%。脱贫攻坚战的十三五期间财政支出增长了62%，虽贫困县摘帽，但扶贫工作仍然需要不断的财政资金投入。
（3）交通相对不便，限制了县域经济的一体化，县城2022年底通高速公路，县城距市中心城区两小时车程，部分偏远乡镇距县城有一个半小时左右车程（车需要过轮渡，时间不稳定），因为且公路多在地势并不高、坡度较小的丘陵地带，毗邻的丹江口水库水位波动会造成淹没面积的大幅波动，架桥成本极高，水库东西侧的乡镇之间公路交通可能长期依赖轮渡，限制了县域经济的一体化。
（4）消费并不差，价格相对较高，消费随全国经济周期波动的幅度较小，可能是交通不便、产业基础薄弱和“强”财政弱经济共同造成的结果。人均工增仅有全省水平的三分之一，全市水平的60%；人均社零与全省全市水平相当；人均财政收入与全市水平相当，但人均财政支出远高于全市水平。
（5）大城市消费业态的下沉方兴未艾，目前全县仅有一个接近城市规格的商场，建筑外部看起来与大城市商场无异，甚至有屈臣氏、肯德基之类在县城属于较高端消费形式的门店，商场内部为降低建设成本采用了露天设计。
（6）教育投入增幅极大，学校环境明显改善，中学教育城镇化已经基本完成，中小学学生人数占城镇人口的35%左右。2010年以前中学班级教室人数100-120人，人挤人，现在中学班级人数普遍仅有60人左右，现在全县中学在校人数略高于当时，高中数量增长的同时，各校班级数量、教师数量均大幅增长。
一点说明：调研人群中县城居民绝大多数工作在体制内，农村居民一般中青年人外出打工，老年人在家务农或赋闲，县城体制外人群是盲区。
家乡消费调研情况
（1）县城和农村亲戚朋友的收入近几年都有较明显的增长，但2022年略差。虽未出现城镇体制内工资欠发，但有亲戚反映年底13薪未发放、医保卡账户到账金额出现欠发，农村并未出现受疫情影响无法外出打工的情况（2020年初除外）。
（2）就业上，准毕业生就业困难，远比疫情前困难的多，春节期间返乡农民工似较少，可能没回家，农民工似就业没问题，收入受影响。返乡的名校本科生硕士生均反映工作能找到但待遇显著低于往届，非名校生直到春节还没拿到offer，寄希望于春招能受益于可能出现的经济复苏（但当然并不确定）。返农村老家遇到的返乡农民工较少，可能没回家，没听到就业困难的反映，但收入受疫情有影响。
（3）消费受疫情影响明显但程度相对不大，也因此复苏空间不大，放开后复苏明显，消费习惯变化不大，消费档次稳步提升。在封城或准封城状态时期餐饮娱乐消费几乎归零，但放开后，消费复苏快速恢复。因县城体制内的从业人员相对集中，这部分人群收入受疫情影响不大，因此数据上看消费波动低于全国水平。春节期间县城消费较旺，餐饮店上座率似与疫情前无异，唯一的城市规格商场人流涌动。
（4）服务业消费升级明显，疫情后复苏明显。家乡服务业在疫情以来仍在不断承接大城市业态的下沉，本地居民在这方面消费意愿较强未出现本土的服务业新业态。
（5）制造业仍然羸弱，部分是由于产业基础薄弱，部分是由于本县处南水北调源头，环保政策相当严格，招商引资困难。
（6）农业方面，改善不足，扶贫攻坚时期的大部分对农民的引导效果不佳，农业收入增长乏力，农村居民的收入增长仍依赖转移支付。
（7）汽车消费方面，城乡居民购车热情仍然较高，疫情似乎并未影响购车热情。城镇体制内亲戚不乏换车的情况，改善性购车指向仍然是日系德系为主，农村亲戚中的乡村教师由于近几年收入增幅较高（农村补贴、班主任补贴的加持下，收入显著高于县城体制内平均水平），也存在改善性购车，大部分年轻人在外务工老年人务农的农村亲戚家庭购车以国产车、二手车为主，轿车普及率较疫情前也有提升。
（8）强财政导致县城高消费的情况有利于大城市消费业态的逐步下沉，但这有赖于财政转移支付的持续性，目前看下沉才刚刚开始。
房地产方面回乡见闻
（1）房价不高，2022年略有下降，此前横盘多年，普遍认为县城房价仍会横盘很久。新区商品房新房均价在3700元/平米，关于具体的房价，县城缺乏可靠的统计数据，中介给出的大产权新房（主要分布在新区）均价数据一直维持在4000元/平米左右，但根据走访和询问亲朋，得到的新房价格大多分布在3700元/平米左右，高于这个价位的是一些外地地产企业开发的楼盘，如碧桂园和建业等。县城环路内（尚有大量抛荒耕地和宅基地）存在大量的小产权新房，由于水平参差（当然整体偏低），价格差距较大，均价在1000元/平米左右。二手房方面，老城区二手次新商品房均价也在3700元左右，二手房改房普遍比大城市房改房居住体验更差，均价在1500元/平米左右。经济适用房二手房均价在3000元/平米左右。房价变动方面，县城2019年以来房地产投资金额大幅上涨，持续至2022年上半年，2022年房价下降明显，体感降幅在10%以上。普遍认为县城房价仍会横盘很久，虽然2019年以来新房供给大幅增加，但大多数亲朋不认为房价会显著下跌，虽然购房利率在持续下降，但鲜有人认为房价会因此大幅上升。
（2）多套房的情况比较普遍，或者本县两三套，或者在市区、省城及其他城市有房，本县有多套房的一般会一套自住其他空置。县城亲戚本县有一套和两套房的情况都相当普遍，在外省或南阳市和省城有房的情况也相当普遍，在外地有房基本都是因为子女已经在当地工作，在南阳市区或省城有房的不少是提前为子女预备，包括本县和外地有房三套的相对少，但并不算得上鲜见。本地多套房的情况几乎都是一套自住其他空置，少量出租，租房市场非常羸弱。购房需求方面，刚需、学区房（溢价不高）和改善需求均稳定。刚需的稳定性根本上来自县城仍然在集聚县辖各乡镇农村的人口，外地的地产商渗透率还不高，带来的高质量住房居住体验远高于老房子和本地地产商，本地改制的药厂兼营地产开发，开发的房子曾经也满足了大量改善性需求，但跟全国性地产商的开发水平有巨大差距。
（3）新楼盘近几年销售情况尚可，但2022年相对较差，尤其是下半年，疫情前建成未售出的新房去化率停滞，购房动机多为孩子上学、作为婚房和改善居住条件。走访售楼处的情况看，新楼盘销售情况较好，但新楼盘，尤其是新区的知名地产商建设的楼盘，对本土地产商开发的楼盘未售出住宅形成了较大冲击，因为设计、建设质量存在较大差距，县城原居民有房率较高，换房行为对居住舒适度相当敏感。（因为此前县城楼盘主要由本土开发商开发，设计建设水平较低，更老的房子则是与其他地区一样，是单位自建房之类的老房子，居住体验相当差。）县城亲戚朋友购房动机多为孩子上学、作为婚房和改善居住条件，普遍喜欢面积120平米以上的大三居或四居，农村亲戚朋友购房动机多为孩子上学和作为婚房，需求不少流向了小产权房，尤其是后者比例较大，前者因为学区的因素，购买老城区二手房较多。
（4）商品房方面，县城亲戚房贷可承受度高，农村亲戚较低，但小产权房一般不经过银行，全款或分期付款。县城亲戚朋友，绝大部分是体制内工作，房贷的可承受度相当高，与县城亲戚的聊天中，大家都吐露了既不认为房价贵，也不认为房贷很难承受的看法。粗略计算来看，县城镇人均可支配收入是35803元（2021年），三口之家购买四千元一平米的一百平米住房，4.0%的利率商业贷款二十年，月供占县城家庭月可支配收入的18.9%。农村亲戚，大部分是青壮年外出打工，老人孩子留守，小部分是在小集镇做生意或在农村中小学工作。从与农村亲戚们聊天中了解的情况看，在县城购房并不鲜见，但不少购买的是小产权房，购房原因最普遍的是两类：为孩子上学，外出打工的青壮年把子女送去县城中小学上学，送去非寄宿制（大多数）中小学的，为方便老人照顾孩子，在县城购房；为结婚，县城的住房也是成为必备的硬件条件（要求有车也在变得越来越普遍，除经济发展的原因，还因为新农村建设将大量农村住房集中迁移至公路边）。这两类原因的购房均有不少是购买的小产权房，购买商品房的比例相对低。如以上段中的方法作类似计算，月供将占农村家庭月可支配收入的43.9%，农村的医疗、养老保障更少，恩格尔系数在35%以上，如购买商品房房贷压力是较大的。农村亲戚中实际购买商品房的有两类：农村教师（因为有农村补贴，比县城老师收入更高），有较良好储蓄习惯的外出务工人员，这两类人在县城购买商品房的房贷压力较小，起码同县城本地居民压力相当。
（5）本县尚未出现长期停工的住宅项目，在郑州工作的亲戚同事倒是谈到周围同事朋友遭遇烂尾楼的不少（当然这也早已不是新闻）。
（6）刚进入县城的全国性地产商如碧桂园的项目被认为是高端住宅，受到县城体制内人群的热捧。
回乡见闻：贵州贵阳
消费：春节期间听到一种不严谨的说法，贵阳人的边际消费倾向为0.95，接近1，即多赚的一块钱里9毛5分钱都会消费掉，而仅有5分钱成为了储蓄。低储蓄率隐含着手停口停的风险，这样的经济模式面对疫情防控带来的冲击是十分脆弱的，但好在贵阳并没有经历太长时间的封控，所以城市经济的整体状况较疫情前几乎没有什么变化。但周边旅游景区的景气度变化明显，很多店铺都人去楼空，因为这些店铺大多都是个体商户，游客明显减少后流水大幅下降，个人的资金链很快就出现问题，索性一关了之。
依消费场景划分，商户主要分成临街商户和商场商户。贵阳在城市建设上因为土地资源的约束而偏向窄路宽，密路网的形态。窄路宽是因为山地起伏导致道路拓宽的空间有限，密路网是因为市内住宅几乎不采用“小区”的建制，一般都是临街楼栋，所以小路能被公众使用。这样的城市形态是利好商业氛围和烟火气的。临街商户主体是餐饮店，餐饮店的表现比较两极分化，生意不好的店面经常易主（家楼下的倒闭店面平均坚持不到2个月），生意好的店一般都是传统老字号，大都开了十年以上，店主家底厚实，抗风险能力较强。疫情三年并没有我所熟知或常去的餐饮店面倒闭。
另一类我不太光顾的临街店铺是一些卖衣服的小店。虽然无法确定店铺是否易主，但这次春节返乡能明显看到这些铺位几乎没有空置。
对于商场而言，几家老牌商场的客流量非常稳定，但是市区新建的商场（如贵阳壹号）招商进度缓慢，还有比较多的店铺空置，比较冷清。市中心一家老牌的高端商场（荔星名店）关掉好几个奢侈品专柜，但另一家在新区的，2022年初新开的奢侈品专营商场却一直撑到了疫情后，里面有贵州首家LV和Hermes。
贵阳还有一个比较特别的商业业态是地下通道里的商场。早期地下通道规模不大，里面都是一些廉价服装店、美甲店、饰品店等。随着贵阳兴修地铁，地下通道的规模瞬间扩大，出现了星悦茂、中山西路“网红街”等以地下通道为载体的商城，里面加入了餐饮店和一些文化设施（天幕），春节期间人流量大，比较拥挤。虽然地下通道商城本质上还是属于较为低端的商场，但是地下通道的火爆与消费降级是否有必然关联仍然有待考察，一个可能的原因是贵阳的省内外来务工人口在这几年增长很快，这些地下商城也许是新需求催生的结果。
工作与收入：公务员群体普遍出现了降薪。公务员和教师仍然是贵阳最理想的两个就业方向，这是因为贵阳并没有什么发达的产业和企业，其他行业提供的薪资没有明显竞争力。大部分职位的普遍起薪在3000元/月，从面店小工到公务员，基本没什么变化。在有些发达地区，疫情改变了求职者的风险偏好，使得考公考编的人数明显增加，这样的变化在贵阳几乎看不到。对于教师这个门类而言，近几年职高热门起来，初高中因为升学压力的缘故性价比下降，但所有学校对于学历的要求都越来越高。
楼市：贵阳并没有一个绝对意义上的中心区，所以房价的分布上并没有一个“主变量”，更多是与楼盘周边的配套有关。配套成熟区域的房价稳定在10000元/平左右，总价大约在100-120万之间。比较新的区域的价格从9000元/平左右回落到7000元/平，降幅大概在25%左右，总价大约在60-80万之间。
本地开发商中天集团是贵阳目前楼盘面积最大的开发商，其最早期楼盘中天花园占地1400亩，是贵州省第一个建设部城市住宅试点小区。其他本地开发商在市场上的出镜率也很高，如亨特、全林、泉天下等公司，这些公司不仅开发住宅，也会建设商场，如贵阳最火的商场亨特城市广场。进驻贵阳的外地开发商都是比较大型的，如恒大和万科。目前观察到的趋势是贵阳楼市的外地开发商占比逐渐提高，贵阳本地的开发商虽然没有破产的新闻出现，但也都很久没有再开发过新楼盘。
贵阳还存在一个全国闻名的“巨大”社区——花果园，人口容量50万人，容积率达到惊人的6.4。其中的住户主要是来贵阳务工的租客。春节期间人流量下降明显，交通拥堵程度缓解很多。但租房价格相比疫情前并没有明显的变化，单间仅需不到1000元，一室的价格在1500-1700左右。
从春节期间的观察来看，贵阳经济的存量并没有出现明显的耗损，但复苏之路能否走好的关键在于增量能否回到疫情前的水平。增量水平相比于存量较难观察，但考察身边人对于未来的预期，基本都是比较乐观。长期来看，贵阳的经济发展还是需要寻找新的支柱产业。当前贵阳的城市扩张速度已经明显下降，房价也已经近10年没有明显增长。城市商业的承载能力已经接近饱和，经济发展可能不会再像之前一样“理所当然”。之前引进的大数据项目也没有引来产业集群，更像是孤立存在的，存放处理器的仓库。新的产业在哪里，将是未来贵阳发展的破局之题。
大类资产配置双周报系列
更多投研报告