好久没见，大家新春快乐！祝2023年一切顺利
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年前随便和大家聊聊，最近发生的一些事情背后的统一的，深层次的大脉络。
1 人口的分化
前几天人口数据出来了，基本和我们预测的大差不差，怎么说呢，好事儿，预期的事情不如确定性的事情，向下交叉钱早晚要来，既然交叉线已经出现向下，各项对应措施也会更快更务实的落下来了。
人口问题，表面上是生育和老龄化问题，是实业民生层的问题，但往上推，其实是经济层面的问题，因为人口和老龄化关乎市场规模和经济活力，再往上推，其根部是政策问题。
至于怎么解决，往上很多人写过了也评价过了，梁建章说的已经很全面了这些年，不过大概率很难，社会层面和人类发展规律的双重叠加，得利益容易分利益难，房价上去绑定太多人就下不来了。未来的每一年，大概率都将是人口最多的一年了。
主要说说影响，以及普通人会被影响到的部分和如何规避。永远记住一句话，辨别利益才是看透一切事情真相的唯一办法。凡事从“真正获得利益的人会怎么想”而不是从“我会怎么想”出发，就能大概率比别人看的明白。
首先就是更深层次的分层分区域划。
中国地域太大了，城市和城市之间的各种状态差距和人与人的收入差距一样大。现在数据如此撕裂，更深的分层次精细化运营肯定要提上日程，大城市一定会在托儿所和幼儿教育上加大力度，小城市估计会更多的在生育补贴上力度。北方城市力度也会相对于南方力度大一些。
总之，缺钱的地域补贴钱，不缺钱的地域补贴前期养育资源，又爱看又不缺钱的就补贴教育资源。政府和城市手里的牌基本就是这些，靠着这些绑定了房地产来督促整个城市被动往前走。。
不想被平均的做好方式就是挑一个好城市。
其次是更多更复杂的转移成本均摊
“我不生孩子不买房子就没事了”那肯定想多了。转移支付是这么多年运用最成熟的模式。前些日子和朋友在深圳前海聊天，前海的每一寸正在建设的土地，花的都是整个深圳人的税。。你住不住在前海，买不买那里的房子，你都得分摊这个成本。
同样的，单身也一样，各种各样的成本最终会层层下放，最后由所有人均摊。你单身不生娃，也会花你的税替别人的孩子的托儿所成本负责。就像房产税最终一定是流入到房租里让所有人均摊成本一样，
解决方法：直接投身浪潮里，要么多生娃占便宜，要么有资源去做类似补贴的行业。
（其实很多赚钱的行业最开始都来源于泡沫，而中国式泡沫很多大都来自于补贴。从利益者角度出发，才能跟随泡沫赚到钱，否则面临的一定是被动被收割，当然你可能毫不察觉）
类似于新能源这几年大量的补贴和一二级市场的支持（不是口头上的，投资减税，城市跟投，二级上市收割），其实也都是其他行业的人交的税变相支付的，不会以为合肥自己可以吐钱给蔚来吧。
要么投身其中赚取泡沫的钱，要么成为补贴的一部分，想独善其身，基本不可能。这才是普通人在面临“某种大趋势大环境和大政策之下”该思考的事情。
再次是社会层面的逐级渗透
货币政策和财政政策会通过社会的方方面面各个模块渗透到生活中，未来的速度一定会更快，在分层的生育率和老龄化中，大概率下会针对前者动用更多可用资源和模块，相互组合，逐级渗透。
比如，三胎购买住房免除限购+购房补贴+降低贷款利率+保证学区或者23胎共用一学区+父母税前抵扣+老年人不需延迟退休等等。
永远都有新筹码。但很多东西永远不会变。
2 住房的分化
第二个政策，深圳终于也开始和北京广州一样，共有产权房出来了。
老实说北京的共有产权房为什么收效甚微？很简单，因为质量差，地段偏远。因为不赚钱，开发商不上心，因为地段偏远，很多处在区和区交叉三不管地带，更主要的是，共有产权房只能在小池子里旋转，和商品房形成了两个市场。学区，双轨制，还有城市集群化xiongan为什么难推，还是那句话，辨别利益才是看透一切事情真相的唯一办法。
还记得2018年开课，第一第二期学员还记得我说过的双轨制房地产吗？五六年过去了。终于轮动到深圳了。深圳未来保证4成6成，这可和北京的不一样，为啥？回到上面那句话好好理解，在深圳推动的阻力会小很多。
其实深圳的共有产权房更有希望做成新加坡的公屋模式，其他城市既得利益太多了。深圳的共有产权房更有可能出现高质量，出现在还不错的片区，管理比较好的。这是大概率事件。北京广州，上海重庆，推了这几年推不下去，最终还是要轮到示范区来推动和实践了。
解决整体住房问题，不可能依靠降低房价（因为不符合整体政治经济实业层已经构建好的利益夹层，中间夹层银行更受不了），未来大概率是要努力推行双轨制，再修修补补进行分化管理。
而且城市资源分配不均的情况下，大概率也是先从大城市开始，而且并不需要针对到小城市，新一线城市预计还要10年左右，二线非城市集群化城市未来大概率不需要双轨制了——因为房价也就是跟着通胀走了，不跌就不错了。
未来好城市好片区的优质商品房将大概率成为最保值的资产——相对于其他房地产来说。
未来二线以下城市卖地将越来越困难，越来越需要支付转移了。。
3 产业的分化
产业拉动片区，片区才能卖地盖房，有房才会增值，需求关系，有增值才有城市吸引，拉人才过来继续做产业。我们国家喜欢自上而下搞，而不是自下而上。
这也是为什么很多新一线城市大力搞新产业的问题，也是合肥西安这种城市发疯一样抓新能源上下游的根源。有了产业才能有上面这一个大逻辑，产业到了，新房和二手房都能打通，人才也能打通。
北京六环外鸟不拉屎的地方就因为有产业，价格几乎和南二环一样。南五环外亦庄因为有产业才有了人，才有了人堆起来的学区，才有了价格和市内一样。
城市的物理界限逐渐模糊，城市的产业界限逐渐清晰分化。通过产业拉动人才拉动新片区的一手二手房土地的价值，几乎已经成为如今所有大城市的标配。
这一切的前提是：城市有能力承接产业，苏州就算分出制造业来，很多苏北城市也接不住。武汉就算分出一部分互联网出来，黄冈也接不住。在看看最近黄冈和FF的PPT汽车的合作协议，是不是又读懂了很多。
产业分化也会随着城市分化，而教育，人才，房地产价值，这一切都将伴随跟着分化。自上而下的推动往往在这一层分化里难以顺畅，看看丰台丽泽商务区，天津滨海新区，还有。。算了。不说了。北方城市在这个产业领域确实还有很多向南方城市学习的。说的温柔一些吧。
其实很多年前就和大家说过了，选好城市，未来必然是一个分化的市场，从策略分化，到经济层面的分化，再到实业（产业-房子-人才-出生-老龄化），都要遵循这个策略。大家一定要选择好深耕的城市。
省会一定比小城市更抗跌，好省会一定比一般省会更好产业，有产业的大城市一定是最慢贬值的。
总之，人口分化之下：要选择泡沫或者补贴本身投身其中，防止越来越大比例的被分摊。住房分化之下：要么安心住，要么一定要换到优秀城市优秀片区的保值次新房。产业分化之下：如果本身不在政治层，那请一定要去新产业集聚的地方。这三者是互相依托于城市互相影响互相共通的。
思考所有事情，最终一定一定要从利益者出发。比如思考共有产权房，一定要往上思考到对产业的支撑上去，而不是“会不会让我既增值又住的舒服”没有这种好事。
对人生选择也是如此，拥有制定规则的能力你才能真正从利益方出发，除了这个人生绝大部分时间都要反着，逆着性子思考，才能真正想明白很多事情。
趋利避害，想通透了活明白了，就算不在那在利益方一边，你也能通过避免掉入双轨制的另一轨里而被少压榨，活的更精彩。
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