招商蛇口(001979)：收购南油事项重启 资源型龙头巨擘起航

公司动态

    公司近况

    公司12 月16 日晚间披露发行股份购买资产并募集配套资金预案，拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权，同时拟向特定投资者非公开发行股份募集配套资金。

    评论

    重启2020 年南油收购事项，方案更加简洁、扩表意愿凸显。公司在A股房企股权融资恢复后迅速重启了2020 年南油股权收购事项，此前方案为公司以2.5%、47.5%和50%的比例发行股份、可转债及支付现金取得南油集团24%股权，并通过非公开发行引入平安资管和平安人寿作为战略投资者。本次方案不再涉及可转债发行和平安系参与，并拟增加对招商局投资发展持有股权的收购以进一步提升对招商前海实业的权益比例，同时此次方案拟通过非公开发行募集配套资金用于公司项目建设、补充流动资金、偿还债务等（金额不超过发行股份支付对价的100%）。我们认为此次方案较2020 年更加简洁，配套募资亦对公司报表优化和流动性补充锦上添花，有利于夯实主业经营。

    进一步提升对前海地块的控制权，后续资产盘活事项可期。若交易完成，公司将全资持有南油集团，对招商前海实业持股比例由83.10%增至85.99%，对前海自贸投资（前海地块开发建设及投资运营主体）的权益比例提升6.82%至约43%。我们认为此次交易有利于增强公司对前海项目的控制并提升公司享有的前海片区资源价值，提升未来归母权益和归母净利润。

    前海自贸投资2019 年9 月30 日的评估价值为1468 亿元，若考虑近年其持地价值的增加，我们预计本次交易对价超过百亿元量级。往前看，公司在前海蛇口自贸区储备资源丰厚，集团协同支持力度强，我们认为未来相关资产注入、资产盘活事项仍可期。

    销售显著优于行业，持续聚焦核心城市积极拓储。2022 年1-11 月公司实现销售金额2500 亿元，同比降幅收窄至12%（Top20 房企-39%），考虑到公司12 月仍有超550 亿元优质货值集中面市，我们预计全年销售额有望达3000 亿元（同比-8%）。2022 年1-11 月公司累计获取50 个项目，新增土储总金额1191 亿元（同比下降35%），对应拿地强度48%，位居龙头房企前列。公司拿地均价同比上升26%至17414 元/平方米，主要系投资策略向核心高能级城市聚焦所致（99%的项目位于公司强心“6+10 城”内）。

    盈利预测与估值

    考虑到收购事项尚未完成且前海片区开发周期较长、对公司短期利润影响较小，我们维持公司2022/2023 年盈利预测和跑赢行业评级不变，上调目标价5%至18.16 元（主要因收购事项体现出公司对优化报表和增强主业的积极诉求，有利于提振投资者信心），对应35%的目标NAV折让和24%的上行空间。

    当前股价交易于12.3/12.1 倍2022/2023 年市盈率和48%的NAV折让。

    风险

    定增事项推进不及预期；楼市景气度恢复速度不及预期。