2014年我被逼无奈买了一套老破小，房子是八十年代盖的，60平米，几乎没有公摊。没想到的是这个老破小还没有装修。还是水泥地面呢。买带装修总共花40万左右。虽然是老破小，总算是有个窝。一年100多的卫生费，停车没有几个停车位，谁回来早谁停。停不的下的停大马路上也没有人贴条。
老破小虽小，随破，但住着特别安静。
住了5年，家又要搬到郊区，于是又搬到了郊区。那个房搬走的第二天我就挂到中介了。前前后后的来了几拨看房的。最后以72万的价格成交了。给了中介2000劳务费。净剩71万8千元。
这几年传言那一片马上就要拆迁了。因为周围现在已经拆了。
现在房价又下降了，我还是正在琢磨是不是再入手一套这样的房子。虽然住不着，但可以租出去。或是就干脆等待拆迁。
做二手房销售的表弟靠收老旧小区顶楼，一年赚几百万。他告诉我：老旧小区的顶楼看似不值钱，实则隐藏着巨大的商机，背后隐藏着外行人几乎不知道的秘密。听了他的讲解，才知道为何有人抢着买老旧小区的顶楼。
老旧小区指的是城市、县城建于2000年以前，因为公共设施落后，影响到居民生活的住宅小区，房龄超过20年以上，且大多已跟不上时代的发展。而随着城市化进程的加快，老旧小区配套设施不齐、违章搭建严重、停车位不足等问题日益凸显，直接影响了居民的生活。
想买二手房的人，首先会将老旧小区排除在外，因为里面的房子，建造时间年代久远，相关的配套设施也没那么完善，在这种环境里生活，就会产生诸多不便。特别是顶楼，存在较多的问题，买房的人也就不会考虑顶楼。老旧小区的顶楼主要存在6个方面的问题。
老旧小区都是建于2000年以前的老房子，一般都是5~6层的多层住宅。当时建的房子没有电梯，上下楼只能爬楼梯，爬楼梯是一项体力活。住在顶楼爬的楼梯最多，要是家中有老人孩子上下楼不方便，平时在家没什么事几乎不愿意下楼。
现在建的楼层顶楼上都是混凝土和钢筋浇筑的，还会做防水涂层。以前建的老旧小区只是薄薄的一层混凝土，年久失修会出现混凝土开裂，导致房屋出现渗水的情况，有些老旧小区外面下大雨，顶楼屋内下小雨。
以前老旧小区的顶楼相当于现在的平房没有遮盖物，混凝土吸热尤为强烈，夏天室外35度，顶楼室内温度高达40度，如果没有空调降温，屋内是无法住人的。而到了冬季顶楼的四面墙散热又特别快，屋内会出现透寒的现象，这种情况在北方尤为显著。
以到的老小区顶楼是5~6楼，一层高度是三米，顶楼的高度为15~18米左右。那时的自来水设施可没有加压装置，住在顶楼遇到晚上用水高峰期，流出的水压严重不足，这种情况很难解决，这也是住在顶楼最糟心的一件事，特别是洗澡的时候，淋浴头流出的水很难冲走身上的泡沫。
顶楼一般很少有人上去，也没有人路过，所以顶楼很容易被小偷破坏入户门进入。还有就是顶楼的露台，容易从屋顶跳到露台进入室内。其次楼间距比较窄的顶楼，声音容易向上走，尤其挨马路比较近的住宅，马路上机动车发出的嘈杂噪音，在顶楼听得一清二楚。
以到买老旧小区顶楼的人，住上几年顶楼凸显的各种弊端给生活带来数不尽的烦恼。最初住在顶楼的人手头宽裕以后，立刻在交通便利的地方买了新房，于是他们想把顶楼房子卖掉，但是顶楼的各种弊端很多人不愿意买这样的房子，导致顶楼的房子流通性非常差。
表弟是做二手房销售的，靠收老旧小区的顶楼，一年收入几百万，他说出了其中的原因。
二十多年前建的小区都是城市或者县城区域位置较好的地段，周边配有学校、医院、商场、公交站台，生活设施齐全。孩子上学、家人生病上医院、消费购物、乘车非常方便，这是老旧小区最大的优势。
国家推出政策城市建造年代较早、失养、失修、失管、市政社区不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区，含单栋住宅楼都在改造范围之内。
老旧小区改造包括外墙、消防设施、水电改造、燃气改造、加装电梯、房屋外表整体修缮、小区绿化道路改造。经过完全改造的老旧小区彻底脱胎换骨，居住舒适感倍增，当然经过改造的老旧小区顶楼价格也会涨幅。
有些精明的人或者房产中介他们消息灵通，一旦有老旧小区特别是顶楼想卖的，只要他们得到消息，会在第一时间赶到和原房主进行谈价，然后以极便宜的价格把房子买下来。他们把房子买下来，是因为这个小区最近几年要拆除。一旦房子拆除，房主就能获得不错的拆迁补偿款或者同等面积的新房。
老旧小区区域位置好顶楼房价最便宜，有些人把这样的房子买来用于自己临时居住，也有人购买来用于投资。因为现在人们都重视孩子的教育，城市或者县城教育环境好，农村居住的人希望孩子能上好的学校，于是他们就在城市买房，由于他们手头资金不宽裕，老旧小区生活配套设施齐全、顶楼价格便宜成为他们购房的首选。
很多老旧小区都是学区房，或者周边有工厂，这样的老旧小区特别是顶楼价便宜，一些有眼光的人把它直接买来用于出租给有需要的人。现在孩子上初中或者高中有些家长会陪孩子伴读，老旧小区的学区房、顶楼适中的租金价格成为他们租房子的首选。
表弟是做房产中介的，他手下有一名得力的助手，专门穿梭在城市老旧小区当中，经常向人询问有没有老旧小区顶楼需要卖的。一旦有房子要卖的表弟和助手会上门和房主进行价格商谈，一旦价格谈妥，他们会用现金把顶楼买下。
由于表弟是专门做房产销售的，手头有很多客户希望能买到价格合适区位置好的二手房。因为现在新房价格太高，加上最近几年受疫情影响，一些人为了孩子上学落户，手头资金不多，而价格合适的顶楼二手房位置好附近有学校，正好符合他们的要求，表弟仅靠这一项，一年收入上百万元。
现在一套房子动辄几百万，作为普通的工薪阶层倾其一生也很难买得起一套房，但是老旧小区的顶楼价格便宜，那么老旧小区的顶楼究竟好不好呢？
老旧小区每栋楼之间楼间距足够大，由于顶楼没有遮挡物，采光充足，空气流通好。
由于商品房面积有限，洗衣晾晒不能像农家小院一样方便。居住在商品房里的人，晾晒衣服只能在阳台内，而且还要隔着一层玻璃。而老旧小区的顶楼一般都有阁楼，洗衣晾晒非常方便，并且顶楼还可以栽花种草。
公摊面积由香港传入内地。现在买的多层或者高层有的房子公摊面积达到25%以上，也就是100平方的房子，实际使用面积只有75平方，那25平方是公摊面积。老旧小区的房子公摊面积是最小的，一般在10%以下，并且顶楼还有阁楼赠送。
一栋房子最便宜的是顶楼，由于老旧小区年久失修，生活配套设施落后，老旧小区的顶楼是所有二手房源销售中价格最便宜的，非常适合预算不足有实际住房刚需的人购买。
区域位置优越、交通便利、周边配套生活实施完善，是很多老旧小区的最大卖点。老旧小区是2000年以前建的房子，经过20多年的发展，周边生活配套设施非常完善，这也是很多人买房子的首选，尤其是一栋楼价格最便宜的顶楼。
有的老旧小区顶楼是平层设计，有的老旧小区顶楼是阁楼。只要不违规改建，可以进行局部小范围的改造，可增加居住舒适和居住环境。
一：老旧小区顶楼的优缺点，你要知道？
优点：价格便宜、位置好、周边配套设施完善、采光通风好、隐私性好。
缺点：顶楼容易渗水、冬冷夏热、上下楼梯不方便、发生火灾逃生困难、买房容易出手变现困难。
二：哪样的老旧小区顶楼值得购买？
1.前提
老旧小区的价值主要体现在一线城市，三四线城市远离。因为只有一线城市人口会在持续增长，而房子却逐步进入存房量时代。
2.价值
老旧小区往往处于市中心的核心地带，有着优质的教育医疗资源，这种叠加价值、土地价值依然会存在。只不过房子本身价值破旧，而建筑成本在房子的价值中占比是最低的。
3.拆迁
之前的政策是棚改与旧改同时进行，现在的旧改政策不再是大规模的拆迁，只在原来的基础上进行修补为主。但是这种治标不治本的方式未来一定会调整，理由很简单，所有的多层老旧小区大多建于上个世纪，都是砖混结构安全系数低，楼房的安全寿命面临着严峻考验，所以老旧小区的最终宿命是拆迁安置，因为不能拿老百姓的生命开玩笑。
4.顶楼
买房为什么买老旧小区的顶楼，因为顶楼的价格最便宜。甚至比多层住宅的2～3层价格要便宜1/3，但是房子的拆迁补偿标准是一样的，所以顶楼的购买性价比以及拆迁的回报率是最高的。
5.选择
不是所有的老婆小区顶楼都有购买价值，一定要择小区面积大，因为只有土地面积大的老旧小区未来才会有拆迁的经济价值。如果只是孤立一辆栋的老旧小区最好慎重选择。
6.地理位置好、周边有学校医院、价格相对较低、房子建筑面积不大、物业服务好的老旧小区值得购买。
写在最后
老旧小区是指房龄超过20年的老房子，由于生活配套设施老化、没有电梯上下不方便、外墙渗水冬冷夏热、水压不足、买房容易卖房难、防盗差噪音大，给生活带来诸多不便，再加上人们观念的影响，买房不买顶楼，让老旧小区的顶楼买卖流动性非常差。
但是由于老旧小区区域位置优越，生活配套设施齐全、教育资源好、适合收入不高的农村人、打工者购买。另外老旧小区顶楼价格便宜、有面临拆迁的可能，一些有眼光的人或者房产中介会把老旧小区顶楼买来卖给需要的人从中赚取差价。
