四线城市，地价300万元/亩，真的不算高！为什么这么说？我所在的城市是皖北的一个地级市，勉强能算得上四线城市吧，排除地理位置、周边配套等因素，我们这边的平均地价在500万元/亩左右，我们这边县城的地价都快超过300万元/亩了，所以，我推测题主所在的城市应该比我们这边更靠西部一点，因为越往西部地价越便宜。
既然是回答问题，那咱们就从专业的角度分析一下。其实，想计算房价很简单，无非就是成本加上合理利润呗，所有商品都是这样，房子也不例外！
土地成本其实有两项，一是取得土地使用权所支付的金额，严格地说起来，是没有这个会计科目的，但是，房地产企业为了会计核算的需要，增加了这个科目，一般用来归集地价款；二是契税，地价款有了，契税的税率一般是3%，再通过容积率把亩换算成平方米就行了。
土地成本为300*（1+3%）=309万元/亩，容积率为2.8，那么，按照建筑面积计算的房子的单位土地成本=309/666.67/2.8*10000=1655.35元；
房地产企业的开发成本总共有6项，即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施配套费、公共设施配套费、开发间接费等，下面咱们一项项的来说：
早几年因为拆迁造成的社会矛盾太多，而且对被拆迁的老百姓非常不利，所以，现在的房地产开发市场，拆迁一般都是由ZF进行，开发商直接拿净地。
一般的套路是这样的，ZF拆迁完成后，把土地拿出来进行招拍挂，招拍挂之前会在这块土地上规划好要建多少安置房，用于安置原被拆迁户，开发商看好这块土地的话，就会来投标，中标后开发商支付土地款给ZF，等到房子建好之后，政府分批付款给开发商，一次性购买原规划好的安置房安置被拆迁户，开发商再拿安置房之外的商品房去销售。
按照上面的套路，整个过程中，拆迁补偿费是ZF的支出，开发商并未发生拆迁补偿费，所以，开发商拿净地的话，该项成本为0；
房地产开发企业为建造商品房发生的前期工程费，主要是指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、水文地质勘察、测绘、 "三通一平"等前期费用。
上个月我们统计了一下，我们县城的房地产开发企业在这方面的支出，大概能到200万元/平方米；
顾名思义，建筑安装工程费只要是指房子的主体以及各种安装工程，不考虑其他因素，均价在1800元/平方米计算；
之所以把这两项成本放到一起，是因为很多企业对这两项成本并未明确区分，具体包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等等；
其实，不同的小区，基础设施费和公共配套费的成本悬殊是很大的！
就拿绿化来说，有的小区内环境优美，各种大型树木、假山、喷泉等应有尽有，业主一进去就会感到很舒服；而有的小区内的绿化除了草皮就是一些不值钱的小树苗，根本花不了多少成本。
再比如说配套设施，有的小区内有各种锻炼场地、锻炼器材，小区外就是名牌学区；而有的小区内啥玩意也没有，小区外吧，与某名牌学校就一墙之隔，业主的子女却无法在该学校就学，就因为该小区的开发商未向ZF缴纳教育配套费。
排除掉上述不均衡因素，这两项成本按照500元/平方米计算。
按照会计准则的规定，房地产企业的开发间接费用主要包括包括工资，福利费，折旧费，修理费，办公费，水电费，劳动保护费，周转房摊销，利息支出，其他费用等。
但是，很少有企业能严格按照上面的要求来归集开发间接费用，即使像碧桂园、恒大这样的超大型房企也不例外，一般情况下，房子的开发间接费用在50元/平方米左右；
一个房地产楼盘，正常的开发周期是3年，即36个月，因为每个房地产公司的情况不同，所以，这36个月的开发费用和融资成本也不相同，但是，也并不是无法计算。
在房地产项目进行土地增值税清算时，开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发成本的5%计算；
融资成本，如果利息拿出来单独计算的话，要取得合法票据并且不能超过银行的同期同贷利率；如果不单独计算，则直接按照取得土地使用权所支付的金额和开发成本的5%计算，在实务中，大多数房地产企业的融资成本是无法取得合法票据的，或者按照银行同期同贷利率计算的利息对它们不合适，所以，大多数房地产企业选择直接按照5%计算扣除；
那么，开发费用和融资成本=4205.35*（5%+5%）=420.54元/平方米；
房地产企业开发商品房对外销售，涉及的主要税种如下：增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、水利基金、土地增值税、企业所得税、土地使用税等，这些税种，如果经过合理地税收筹划，税收负担会小很多，否则的话会税负很高，咱们取个平均税负10%；
那么，税收成本=6200*10%=620元/平方米；
大家都知道开发房地产是暴利行业，那么，想从这个行业内分一杯羹的人太多了，这就是隐形成本，不过，这个是没法计算的，所以咱们不做过多介绍。
算好了成本，就剩下算利润了，每个房地产开发商要求的利润率以及实际的毛利率都不相同，但是，有个东西叫预计毛利率，这是省级税务机关通过调查研究确定的，虽然不一定完全准确，但是具有普遍适用性，四线城市的预计毛利率一般在15%左右。
我来回答一下，构成房价的几项内容：
1、楼面价：这是土地成本。300万/亩，2.8的容积率，3000000/667/2.8=1606，加上契税、配套费，1700元略多。
2、建安成本：这是楼房的建设费用。2.8的容积率肯定是高层了，包括前期设计基础整理、地上地下、水电煤气采暖、小区绿化等具备交房的毛坯房标准的建安成本在3000元/平；
3、三项费用：销售费用、管理费用和财务费用。现在开发商拿地后，都是贷款或融资建设，财务费用较高，再加上都是聘请专业的销售团队，按照小区的建设周期及批准预售的快慢程度，大概在8～12%左右，400～600元。
4.税费，主要包括土地增值税，增值税，企业所得税以及配建学校的费用等，大概每平450～600元。
5.开发商利润：这是开发商挣的钱，按照保守10%计算，在550～600元。
综合以上房价在6100～6500元/平。
如果当地房价不高，四线城市能卖到300万一亩，位置优越的话，小区品质不错，开发商的售价不会低于6500元/平甚至更高。以上就是我的回答，希望对您有所帮助。
