张江高科(600895)：张江科学城助推发展 多业务增长潜力大

张江科学城“十四五”规划将推动张江大发展。张江科学城唯一运营主体，近年来公司业务稳健发展。根据2021 年7 月16 日《上海市张江科学城发展“十四五”规划》，张江科学城规划面积由95 平方公里扩大至约220 平方公里，形成“一心两核、多圈多廊”错落有致、功能复合的空间布局。2022 年前三季度，公司实现营业总收入16.3 亿元；同期实现归母净利润7.37 亿元。

    2022 年上半年，公司房产销售收入和租金收入分别为9.55 亿元、3.86 亿元，占比分别为71%、29%。2022 年前三季度，公司实现投资净收益-8.59 亿元。

    全力推进科学城载体建设，未来公司租赁业务将提速。目前，公司在营的房地产出租项目建面合计121.1 万平，2021 年实现租金收入合计8.41 亿元。

    截止2021 年底，公司尚有各类在建和储备项目合计建面222.8 万平。我们认为，未来5 年公司的出租房产建面有望较快上升。

    公司已经率先实现了从“房东”到“股东”以及“产业+基地+基金”的经营模式转变。公司“直投+基金投资”双轮驱动，未来上市资源丰富。截至2022年6 月末，公司累计产业投资规模已达80.15 亿元。其中，直投项目50 个，投资金额19.70 亿元；参加投资的子基金24 个，认缴出资60.45 亿元，撬动了541.60 亿元的资金规模。上半年内，公司累计立项11 个，新增储备项目31 个，唯捷创芯、英集芯、赛微微电子、云从科技等均在科创板上市。截止2022 年上半年底，公司各类型投资合计131.2 亿元。

    公司正努力让张江高科从“产业园区开发运营企业”成长为“产业资源的组织者”。公司通过围绕“2+2+X”产业导向，以集成电路、人工智能为核心，以生命健康、数字经济为抓手，以量子信息、航空航天等作为未来布局方向，培育并拥有高科技产业领域的龙头企业。公司力争在“十四五”末，实现产业规模、龙头企业均双倍增长，打造出新的千亿规模的产业集群。

    未来公司REITs 发展空间大。2021 年公司发行了REIT—华安张江光大园REIT，发行规模为14.95 亿元，发行价格2.99 元，基金管理费率为0.55%。

    我们认为，这可以盘活公司存量资产，降低负债率，有利于公司轻资产管理。

    合理价值区间为15.0-18.0 元，首次覆盖给予“优于大市”评级。我们预计公司2022-2024 年EPS 分别为0.60 元、0.72 元、0.85 元。考虑到公司是张江科学城的重要开发主体，张江科学城运营主体中唯一上市公司，给予公司2022 年25-30 倍的动态市盈率，对应合理价值区间为15.0-18.0 元，对应2022年动态PB 为1.97-2.36 倍，首次覆盖给予“优于大市”评级。风险提示。公司租售业务面临政策调控的风险，以及创投业务拓展不顺风险。