万科A(000002)：股债双通道并进 加大投拓信心

股债双通道融资并进，维持A 股“买入”评级

    公司12 月16 日发布债务以及股权融资授权议案均获股东大会通过的公告，“第三支箭”政策以来，公司频获融资支持，而此次会议彰显公司希望继续把握持续性融资利好从而进一步做大做强的意愿。我们维持2022-2024 年EPS 分别为2.00/2.10/2.34 元的预测，A 股（000002 CH）参考可比公司2022 年PE 均值8.42x（Wind 一致预期），稳健的财务强化公司龙头地位，万物云成功分拆上市，REITs 政策推进同样加快多元化价值重估，我们予以2022 年11.5xPE，予以目标价23.00 元（前值17.20 元，2022PE8.6x），H股（2202 HK）参考22 年9-11 月平均折价率25%以及两地对业绩和多元化业务估值差异，予以A 股折价25%，目标价19.17 港币（前值11.10 港币），维持“增持”评级。

    大股东深铁集团支持，股权融资加速推进

    11 月24 日，公司发出2022 年第一次临时股东大会通知，审议申请500 亿债务融资工具的授权议案。11 月28 日，证监会决定在股权融资方面调整优化5 项措施。而在12 月1 日，深铁集团则就以持股3%以上股东身份提请将《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案》作为临时提案提交审议，内容主要包括发行不超过A 股已发行股本20%的新股。

    从政策响应速度上可以看出大股东对于公司发展的重视，我们认为大股东的积极表率彰显对公司发展的信心和支持。

    融资端受益颇多，REITs 扩围有望打开估值空间据我们统计，“第二支箭”以来公司即获12 家银行的意向性融资额度，其中仅交通银行给予的额度达1000 亿元。第二支箭，万科向交易商协会表达了280 亿元的储架式注册发行意向，并筹备发行500 亿元债务融资工具，同时公司也积极响应第三支箭。值得注意的是，公司发行500 亿债务融资的募集资金用途包括但不限于长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等募投项目，我们认为公司有望受益于REITs 扩围，进一步打开估值空间。

    销售降幅收窄，投资强度加大

    据公司月度经营数据公告，2022 年10-11 月两个月实现合同销售金额626亿元，同比下降26.5%，较2022 年1-9 月同比降幅收窄了7.8pct。同时在三支箭加持下，公司在拿地方面也更为主动，2022 年1-9 月，公司拿地强度约19.7%，而10-11 月两个月公司则拿了总价205 亿元的土地，投资强度提升至32.7%，并且全为开发项目。公司重新加大拿地强度，并且在融资端有望再获支持，我们看好明年销售逐步回暖，公司销售的复苏弹性。

    风险提示：行业销售下滑；公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险。